东京约炮

东京楼凤,朝阳2男子报警让警察给找小姐,不给找就大骂警察,结果……

社会热点话题评说,每日必保更新

报警男子:“喂,110吗东京哪里有小姐?我要报警。”

110接警员:“什么事?”东京找小姐

报警男子:“在西凉那趟街,花钱找不到小姐。”

110接警员:“这你报什么警啊东京楼凤?”

报警男子:“得报警啊,得分人啊,我们花钱整不来啊。”

110接警员:“你是想嫖娼啊,还是咋回事啊?”

“报警男子:“嗯。”

……

花钱找不到小姐拨打110报警找,真是天大的笑话,可真是能作,不给他找小姐,他就多次拨打110报警大骂接警员。日本全套

视频截图

12月2日晚,辽宁省朝阳市有两个男子李某某与王某因去市区内某家歌厅内找“小姐”,结果没有找到,现在全国各地警方加大扫黑除恶力度,严查嫖娼违法行为,一些歌舞厅等娱乐场所有小姐的也不敢有了,此刻他们找不到小姐,有钱花不出去,于是就打报警向叔叔求助。东京风俗

有困难找,这是人们的广泛共识,有警情拨打110报警,这也是应该的,但是你找小姐嫖娼也打报警求助,报警男子在里还说:“找不到小姐,有钱花不出去,请求帮助他们找小姐。”

你这不是自己往枪口上撞吗?当然不能满足他们的要求了,于是这俩小子就在1个小时之内6次拨打110报警,不给他们找小姐,他们就在里大骂。

由于其行为已经严重影响了110接报警平台的正常工作秩序,110指挥中心随后向南塔公安分局下派警情,对打报警找小姐的两个人进行依法处置,南塔分局民警赶到现场后,发现报警的两个男子李某某与王某已经离开歌厅。

次日,南塔公安分局根据线索,成功找到李某某与王某二人,经讯问,二人对12月2日晚拨打骚扰110指挥中心的行为供认不讳,根据《中华人民共和国治安管理处罚法》有关规定,南塔分局以寻衅滋事对李某某与王某二人依法分别给予行政拘留10日、罚款500元的行政处罚。

呵呵,你们两个不是找不到小姐有钱花不出去吗?那就交给叔叔好了。

在朝阳警方所发布的视频当中,最后还出了宋小宝和海燕的图片,宋小宝说:“海燕啊,你可长点心吧。”严肃中不失风趣。

随着全国各地扫黑除恶的开展,加上全国公安机关开展的“云剑行动”,社会治安环境有了明显的好转,辽宁朝阳这俩小子花钱找不到小姐就打报警向求助,不给他们找小姐就骂,这不是作死吗?各位老铁对此有什么看法呢?欢迎在留言区里留言互动.

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日本约炮哪里有,东京梦华录

东京找小姐东京楼凤日本约炮哪里有
梦华录序
卷之一
东都外城
旧京城
河道
大内
内诸司
外诸司
卷之二
御街
宣德楼前省府官宇
朱雀门外街巷
州桥夜市
东角楼街巷
潘楼东街巷
酒楼
饮食果子
卷之三
马行街北诸医铺
大内西右掖门外街巷
大内前州桥东街巷
相国寺内万姓交易
寺东门街巷
上清官
马行街铺席
般载杂卖
都市钱陌
雇觅人力
防火
天晓诸人入市
诸色杂卖
卷之四
军头司
皇太子纳妃
公主出降
皇后出乘舆
杂赁
修整杂货及斋僧请道
筵会假赁
会仙酒楼
食店
肉行
饼店
鱼行
卷之五
民俗
京瓦伎艺
娶妇
育子
卷之六
正月
元旦朝会
立春
元宵
十四日车驾幸五岳观
十五日驾诣上清宫
十六日
收灯都人出城探春
卷之七
清明节
三月一日开金明池琼林苑
驾幸临水殿观争标锡宴
驾幸琼林苑
驾幸宝津楼宴殿
驾登宝津楼诸军呈百戏
驾幸射殿射弓
池苑内纵人关扑游戏
驾回仪卫
卷之八
四月八日
端午
六月六日崔府君生日,二十四日神保观神生日
是月巷陌杂卖
七夕
中元节
立秋
秋社
中秋
重阳
卷之九
十月一日
天宁节
宰执亲王宗室百官入内上寿
立冬
卷之十
冬至
大礼预教车象
车驾宿大庆殿
驾行仪卫
驾宿太庙奉神主出室
驾诣青城斋宫
驾诣郊坛行礼
郊毕驾回
下赦
驾还择日诣诸宫行谢
十二月
除夕
附录
静嘉堂文库影印元刊本幽兰居士《东京梦华录》
……
· · · · · · (收起)

日本全套,东京之行见闻录

初来印象

初到成田机场,日本的装束就让我有了好感,小时候看了那么多日本动画片,长大之后又看了那么多日本电影和电视剧,日本的形象早已深入人心,警视厅的标示真正出现在眼前时,就有了来到日本的感觉。

日方协拍公司的人派车来接,直接去堪景。行驶在东京的路上,目之所及,有种在上海的错觉,不过日本人习惯了靠右行驶,驾驶员也在右边的位置上。

和国内不同,堪景的时候,各拍摄部门的主要人员都已经到齐了。

翻译加副导演是在日本生活了十年的人,我们叫他马哥,多亏有他,这次的日本拍摄才能顺利进行。

美术是个中年大叔,喜欢蜘蛛侠,随后相处的二十多天里,每天都穿着不同的蜘蛛侠服装。

灯光是个染发的小伙子,说话比较随意,喜欢开玩笑,不久之后,把他换掉了。

制片是个典型日本人长相的小个子,喜欢换造型,在文艺男青年和上班族之间自由转换,日文名写作草野,日语发音是shabi。

制作部有两个人,一个是樱田,天生一副av男优长相,一个月前还在av制作公司做制作,因为导演要求他转作男优,愤然离职,来到了这个影视公司。

另一个是村上大河,长相帅气,性格随和,随后的拍摄中,我教给了他很多话,比如说我操,牛逼,太操蛋了等,拉近了我俩的距离,基情四射,分别时还让他注册了微信,方便联系,热情的要求他来北京旅行。

他们都是友善,礼貌的,这种印象,一直延伸到之后接触的大部分日本人身上,即使是在过马路,车辆经过行人时,双方也会点头示意,以示尊敬。

有一次,我们几个中方人员在路边等人,一个日本女人也迎上前来,主动问我们是否迷路了,并热情地指出了地铁站的位置。以至于在日本最常用的词语就是斯你马赛(相当于普通话的不好意思,对不起,抱歉等)。

下车之后,我就觉得东京不像上海了,因为太干净了。

在几乎没有垃圾桶的情况下,道路上很难见到垃圾,建筑物和道路上行驶的车辆都干干净净,没有破烂丑陋的情况。

原因是日本实行严格的垃圾分类制度,一周内不同的时期收取不同的垃圾。日本人出门都拿着包,产生的垃圾自己先收起来,拿回家或者放到便利店门口的垃圾桶里。

一个人这样做没什么,一个国家的人都是如此,且经年累月,就是很可怕的力量了。

还有一点让我比较吃惊的是,在东京这样寸土寸金的地方,每个住宅区内都会有一片面积不小的公园或者空地,供社区居民游玩或者运动。有的甚至还有一小片农田,给小孩子们普及农业知识。

东京的消费

日本的轨道交通发达,地铁,城铁,新干线融会贯通,延伸到各处,是日本人出行的主要形式。不过,费用相比国内高不少,相当于北京坐地铁十倍左右的价格。

轨道交通的发达也造成了其复杂性,同一车站,连接的线路很多,同一站台也会有快车,慢车通过,看不仔细就会坐错车,察觉时,已经开出很远了。

不过,只要能够熟练使用谷歌地图,有些经验后,就能在地铁畅通无阻了。

出租车更是贵的可怕,二十多公里的路程在完全不堵车的情况下,要600多元人民币,所以日本人基本都会在晚上最后一班地铁前赶回家(一般的线路最后一班都在1点左右),实在赶不上的,宁愿在地铁站附近坐等到早上4点的第一班地铁出现。

日本的停车费用也比国内高很多,每个停车场都不会太大,最小的,只有一个车位,全是无人的智能化操作。

根据地域不同,会有不同的收费标准,偏远地区的费用低些,且有上限,繁华之所费用高些,没有上限。有个日本朋友就因为喝大了,停错了停车场,过了2天想起来时,停车费已经是2000多人民币了日本小姐哪里有。

不过也是因为轨道交通的发达和高昂的停车费,才让日本人在买车十分便宜的情况下(基本是国内的一半),很少把车开到街上,从而让整个城市基本不会堵车。

日本的住宿费用也是不低的,就连比较普通的情人旅店,也是要每天500多元人民币。

日本饮食以清淡的味觉为主,讲究食材的新鲜和制作的简约,而且没有辣椒,所以,如果你吃惯了国内的重口味,那么,和食未必适合你。价格嘛,比北京略高些,比如一碗拉面平均价格在50元人民币左右。

另外,和国内很不同的一点是,在日本,除了买二手的商品,基本都不用讲价。

日本的房产归个人所有,涩谷附近的小别墅均价在200万到300万人民币之间,虽然房价比北京便宜,每年都要交房产税,房子越多,交的税也越多日本找小姐。

所以,普通的日本人并不会想要太多的房子,这也是日本政府在有意的限制富人,维持阶级的平衡性吧。

说到房子,也说说结婚的事吧。

日本的人口出生率很低,近年来都是负增长,政府为了鼓励生育,许以每个孩子成年之前每年必要的补助,即使如此,也是收效甚微,这是因为,日本的家庭观念中,孩子高中毕业后就要完全独立的生活了,租房住,坐地铁,工作压力大,想有些存款,并不容易。

结婚后,按照习惯,女方都要做全职母亲,辞去工作,在家专心生儿育女,压力都到了男方身上。

因此,除非有了完全的能力和觉悟,男方都不会轻易的结婚,不过,日本女性婚后继续工作的人也越来越多了。

我所观察到的日本人的性格特征

任何以偏概全的假定性结论都是不靠谱的,在东京不到一个月的时间内,我接触比较多的日本人有10多个,男的多些,女的少些,因为语言不通,除了默默观察和简单的英语,日语交流外,复杂的交流只能通过翻译进行,同时,从这些长居日本的人口中,我也对日本人有了些认识。

性格特征一,按规矩办事,服从权威

我直接举三个例子,用以说明这个问题。

第一个例子,一个女职员被要求在网上找“密室”的拍摄场地,下午的时候就已经找到了两个比较合适的,但她什么都不说,继续找,一直到晚上才告诉我们,只有这两个场景比较合适。她并没有偷懒,只是要按规矩办事,不到最后汇总开会的时间,就不会停下来。

第二个例子,在这个公司工作的人告诉我,有个员工现在手上同时有15个项目在进行,社长给他分配任务时,他默默接受下来,每天只睡几个小时,吃住都在公司,除了偶尔在走廊抽烟时抱怨一下,并不会反抗。

第三个例子,公司里有辆车负责每天接送中方人员,即使开会到很晚,错过了最晚的地铁,把我们送到住处后,司机仍要把车开回到公司楼下的车库,再自己打车回去(打车费公司报销,费用很高),因为公司车辆的保险写明了只能在公务期间才有效,司机下班回家不算公务,违反规定。

性格特征二,个人生活和集体生活完全分开

只要不犯法,不影响到别人,日本人私下里可以做任何事情,中年大叔可以穿女装上街,av女优可以在街上签售,但在集体生活中,大家又回到按规矩办事,服从绝对权威的状态。

刚来东京的那一周,每天我都要和日本的工薪族一起坐地铁,穿着正装的上班族莫不是倦容满面,不停瞌睡。

晚上最后一班地铁,还是那波人,却是满身酒气,在居酒屋里发泄了一番,工作压力之大,可想而知,下班之后的另一个世界里,有他们放荡的灵魂。

性格特征三,不会撒谎

日本人不会撒谎,或者说,他们撒谎时会有很大的心理负担,其纠结程度,还不如说实话,直接面对彼此的尴尬。所以,在日本不用害怕买到假货,也不用担心出租车司机会绕路。

举个例子,我们想换掉最初的灯光师,日方人员就犯难了,想着把那个灯光师叫过来,让我们当面说出换他的理由。在,遇到这种情况,说拍摄延期了或者随便什么理由,就搪塞过去了,双方都知道是怎么回事,互相找个台阶,也就完事了。

但是日方的人不能理解,一直在纠结怎样和灯光师说这个问题,在开了几个小时的会,以及中方人员的施压下,才同意换掉。

在我看来,这是日本人最为可贵的品质,因为不会撒谎,所以要对自己的行为负责,因为要对自己的行为负责,所以每做一件事都要好好计划,想好后果,因果循环,让这个民族务实,团结,精进,有古士大夫的遗风。

性格特征四,极致的生活态度

日本人爱干净,喜欢极简的风格。

道路上一尘不染自不必说,不分年龄段的打扮自己,爱护自己的形象,也和国内形成鲜明的对比。

这种对美的追求,延伸到了日本的各个方面,我觉得,日本是处女座的天堂,秩序和美感并存,细致极恐,城市建筑和谐统一,行驶的车辆以黑白为主,地铁要来时,响起鸟鸣声,幼儿园以及青少年的服饰标准统一,简洁大方,城市灯光杂而不乱,这都是许久以来慢慢形成的城市性格,难得,难得。

日本人对能源的节约也很极致,比如随处可见的马桶,冲水时都会把引流的水管放在外面,这样就可以顺道把手洗了。

有的窗玻璃也设计成百叶窗的样式,省下了打开窗子的空间。

在日本,处处感受到设计的精巧和生活的细心,这已经成了日本人生活最基本的组成。

不只听一个在日本生活的人说,日本人很虚伪,不轻易表现出自己的情感,藏得很深,想真的融入到他们的生活中,很难。所以,人和日本人能结婚生子的并不多,按一个朋友的话讲,吵架都吵不明白。

在东京的人

从马哥口中知道了福清帮的存在。

90年代初,因为语言和地缘的相近,大批福建福清人来到了日本。

淳朴的日本人已经过了多年安稳踏实的生活,民风淳朴,没有防人之心。福清人像狼入羊圈,大肆盗窃,抢劫,最猖狂的时候,甚至血洗了山口组在新宿的分部,震动了警视厅。

之后,事件逐渐平息,福清帮也有所收敛,不过在日本人心中留下了极坏的印象。

人也确实聪明,举个例子,日本的一个电信公司,早年推出了优惠政策,只要用他们的光纤上网,不仅两年内免费,还会提供7万日元的补助东京约炮哪里有。有的人就一次性在家里安装50根网线,收到350万日元的补助后,就消失不见,流窜到日本别的地方,故技重施。

日本的这个电信公司损失惨重,陆续出台了一些措施,才避免了这种骗局。

在东京的人非常多,除了福建人,东北人的数量在第二位,这和国内东北人强硬的反日态度形成了鲜明的对比。

据说,这是因为东北有很多二战遗孤的后裔,久而久之,形成了东北人在日本的规模。

和日本人一起拍摄的经验

协拍的日本影视公司规模并不大,平常所得的项目,以宣传片,小广告为主,这次国内拍摄的网络大电影委托给他们的资金在80万人民币左右,对于他们而言,已经是大制作了。

摄影设备,灯光设备等,没有什么大的不同,工作方式和人员组合上,不同之处挺多,现在逐条列出:

1,日本所有公共场所的外景拍摄都要有相关机构的允许,拍摄之前,要把拍摄资料(含具体拍摄区域,机位图,拍摄内容及方式,人员数量,所用时间)提交申请,通过了,才能拍摄,不通过,则完全不行。

相关机构不会收取任何费用,但会以维护纳税人的利益为依据,决定是否通过申请。比如说,我们要在一所公园里拍摄,虽然堪景时一个人都没有,但相关机构却以剧组可能会妨碍儿童玩那里的游乐设施为由拒绝了。

受此影响,同一个类型的场景,我们往往要确定三个,因为不知道哪个具体能申请下来。

不过,即使相关机构审批通过了,拍摄期间,只要有人报警,还是会如约而至,如果觉得剧组确实妨害了附近居民的权益,那么就会命令剧组人员离开,没得商量。

2,日本的摄影设备,灯光设备,移动设备比国内高5到10倍,且都是按部件分开租的,比如说摄影机机身是一个价,小监是一个价,遮光斗是一个价,云台是一个价,就连轨道,也是按节收费。

更搞笑的是,因为贵,1.2的镝灯,是日本大制作才会用的设备,知道了国内灯光设备的价格后,日本灯光师受到了很大的冲击。

也是因为贵,摄影设备我们都从国内带过来。

3,日本没有场务这个工种,国内场务的工作分散到日本的制作部中,同时,制作部还兼着国内副导演,生活制片,外联制片的一些职责。

4,日本的灯光师,灯光助理,制作部人员的价格比国内高很多,摄影师,演员的价格比国内要低。举个例子,制作部一个人一天的薪酬在1000到2000人民币,摄影师的价格在2000到4000人民币左右,一线演员的代言费用一般不会超过50万人民币。

总体来说,日本影视行业的从业人员素质都不低,大家都觉得自己的工作很重要,体现了工种上的公平性。

5,日本灯光师的地位比摄影师高,在黑泽明的时代,灯光师不开心的话可以直接关灯走人,剧组人员也不敢说什么。近年来灯光师的地位有所下降,但在拍摄现场还是要格外的尊重灯光部门。拍摄前的细致沟通自不必说,实际开机拍摄前,需要演员完全按着表演状态试戏,灯光师会根据演员的表演调整,直到灯光师认可后,才能正式开机拍摄。

6,每个镜头拍摄结束后,各部门都要一起大呼口号,以示这一镜头拍摄完毕,紧接着副导演告知下一镜要拍摄的内容,机位,景别,各部门再分头配合行动。

7,拍摄前,日本的制作部,美术组,灯光组等技术部门会跟你沟通到极细的程度,事无巨细,都要确定无误,拍摄时,严格按照计划执行。现场如果有所改变,日本人就会陷入到懵逼的状态里,不知所措,效率极低。

因为说同一个事情,日语的词汇量要比普通话多2到3倍,所以跟日本人开会时间很头疼的事,要非常耐心才行。

8,制作部最大的一项任务就是照顾演员,演员喝水用的吸管都要用塑料纸包着,喝的时候才拿下来东京全套。热了扇风,冷了递衣,累了凳子已经放好了。

9,绝对的守时,信用就是生命。所有的拍摄,都要在规定时间内完成,如果超时,不仅会产生高额费用,也会信用全无,被划进行业里的黑名单,不会有人愿意与你合作。

举个例子,我们拍摄的一场室内戏,原定11点结束,10点的时候日方人员就开始催促,因为11点结束的意思是所有的拍摄人员和设备,道具等都要撤出来。

所以,我们十点半就草草结束了拍摄,全剧组人一起搬设备,搬道具,在11点前准时撤出。

10,日本的av产业近年来并不景气,新女优想要获得成功,除了卖力演出,还得有大量的宣传才可以。日本楼凤

除了国内耳熟能详的一本道,东京热等,日本还有无数的小av公司,最小的甚至只有导演兼摄影兼男优一个人。

小公司的运营模式是通过经纪公司联系到av女优(也可以自己发掘),进行拍摄,成片送到发行公司那里,按照一定的比例分取盈利。

受苍井空等的影响,很多av女优期待到发展,她们出演一次的费用不过2000到3000人民币,这是国内很难想象的。

这次来日本拍摄,才深切感受到国内影视行业是多么的繁荣和充满机遇,不缺钱,没规则,一片混乱,这不正是群雄争霸的时刻吗?

幸运的认识了几位在日本影视圈多年的人,他们的经验和人脉是日后再来日本拍摄的保证,也为用日本资源到国内拍摄提供了可能。

总结

朋友的母亲是上海人,二十年前来上海出差,吃了一星期的泡面,因为那时日本一碗拉面要50多块钱(人民币),而国内同时期的普通人月工资才20多块,现在,日本一碗拉面还是50多块,人可以天天吃了。

日本的经济停滞了20年,社会也停滞了20年,也许50年后,人在经济总量上会超过日本更多,但在公民的综合素质上,至少要过三代人,才能赶得上。

日本天皇制度千古一系,延续下来,东方文明也融化在这个国家的方方面面,生生不息,相比之下,大陆这边更像是一个只有三十年历史的四不像国度。

建筑都是改革开放之后新建的,历史的印记只存在于地名和书本中,原本的汉族被北方蛮族驱赶和屠杀,粤语作为古汉语,偏居一偶,士族文化已亡,世俗文化中仅有吃被保留下来。每个文明和民族都有自己的机遇和时运,东方文明在经历了几千年以大陆为中心后,在上世纪初慢慢转移到了日本,是幸还是不幸,只有未来知晓了。

谈艺术,不谈政治,要爱情,不要战争。

日本全套,日式按摩 日式按摩的特点与好处有哪些

  现在越来越多的人都开始注重按摩养生的重要性,日式按摩也是其中的一种,日式按摩注意事项有哪些?怎样才能健康的按摩呢,那么今天小编就给大家详细的介绍关于日式按摩的相关的介绍吧!

  目录

  1、日式按摩基本介绍 2、日式按摩特点

  3、日式按摩起源 4、日式按摩有哪些功效

  5、日式按摩手法大全 6、日式按摩按摩步骤

  7、日式按摩背部按摩介绍 8、日式按摩注意事项

  日式按摩基本介绍

  正确按摩人体的经穴,还有畅通血液、促进体液循环、加速淋巴流动的功效。

  日式按摩的主要作用点就是人体的动脉血管,通过人体动脉血管的三玄性空间运动规律,对人体的经脉进行最有效的调节。

日式按摩的主要作用点就是人体的动脉血管日本风俗

  通过指压刺激皮肤,达到调整内脏器官运作、养肾补元、促进激素分泌、激发青春活力、调节人体内分泌的作用。

  日式按摩手法,使用力度因部位的特点而不同,按摩先后有序:日式指压结合使用搓、捏和拍打等按摩手法。

  有缓解精神疲劳、释放压力、消除忧虑及紧张的效果,同时有利于慢性疾病的康复,提高人体免疫力、防止血管老化等等。

  纯正地道日式按摩手法,配合纯正天然植物精华按摩油配方。

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  对人体进行按压、摩擦、按摩,从而刺激皮肤神经、改善肤色肤质、缓解肌肉疲劳,具有消脂纤体、排毒养颜的功效。

  教你营造和风式清新优雅的环境,打造舒适的氛围,让你尽情享受日式按摩的闲适舒缓。

  日式按摩套路是根据日本传统的“指压疗法”创立的,它以“指压法”为主要特色,通过按压人体经穴。达到调整人体阴阳平衡的目的。东京风俗

日本约炮,日本热海:日本风月场所的广告竟如此明目张胆

色情电影、杂志以及成人漫画是导致日本女性性早熟性开放的最直接原因,援交一族也因此应运而生。日本少女,尤其是女高中生以提供性服务换取成年男人的(经济)“援助”早已不是新闻。在东京涩谷火车站前,皇帝曾抓拍了很多打扮时髦甚至奇装异服的青年女子,据说她们中有人就是在寻找合适的对象做“援交”的。

可见,色情之于日本,简直就是与柴米油盐酱醋茶相提并论的再普通不过的事情。但这现象让我们十分不解。众所周知,日本人在信奉佛教方面甚至超过我们,但他们对性的看法和做法之开放程度却连欧美人都甘拜下风。这是为什么呢?以我们的粗浅之见,估计是因为日本社会是一个严重以男性为中心的社会,在这样的社会中,女人只是男人的附属品。套用宋丹丹的一句话:女人就是为男人而生滴。这种意识不仅为日本全社会所认同,更深深扎根于日本女性头脑之中并代代相传。于是,日本女人一旦结婚,大都会辞去工作,安心在家相夫教子,对丈夫更是百依百顺。

一个社会,如果女人花男人的钱心安理得,色情业不发达才叫怪。

东京私做

同样的现象在咱们这儿也存在啊,甚至有过之而无不及呢。近年来,养小蜜包二奶找干爹早已是见怪不怪,桑拿舞厅会所夜总会发廊洗浴中心如雨后春笋般蓬勃发展,至于网上色情业,更是繁荣得一塌糊涂。

不过,如果就此认为日本大街小巷里的风俗店都等同于妓院,那倒也不一定。日本法律是将活动以“生殖器接触”作为判定依据的。虽然日本女性中也有人从事暗娼活动,但据说数量相当少。相比之下,非生殖器接触的色情行为在日本法律中没有规定,于是,这类活动便大行其道。

日本找小姐

所以,今天我们看到的风俗店,真的不敢认定为妓院。本来,不入虎穴焉得虎子,皇帝是有牺牲取义的思想准备的。但是,你懂的。

如果老虎就在洞口,你还敢深入虎穴么?哈哈哈啊哈。

下午逛完了伊东市容市貌后,皇帝问村妇,这儿还有啥好吃的。村妇说,伊东的鱼中午咱们领教了,晚饭可以坐火车去热海,那里有一家店的炖牛肉很有名。

于是,晚17:30分,我俩拿着铁路通票登上了开往热海的火车,大约半小时就到了。下车后边走边打听,走了很远才找到这家名叫Scoots的炖牛肉店。

名店的大厨看上去就是牛

我俩都不饿,只叫了一份炖牛肉来尝。第一口下去,皇帝就大叫不好吃。也难怪,刚刚在河口湖吃过甲州烤牛肉,余香未尽呢,这等普通炖牛肉怎能提得起胃口?

而且,这一份炖牛肉配一份蔬菜沙拉加起来总价2835日元,里面只有6块小巧玲珑的牛肉块,真贵啊!但皇帝说,这一生估计也就吃它一次,再贵也不能错过。

俗话说,自己约的炮,含着泪也得打完不是?皇帝勉强把六块牛肉咽下,村妇结账走人。我俩出门沿原路去火车站,准备回伊东。突然,村妇嘘了一声。皇帝随着她手指处一看:妈妈咪呀,原来竟是一个风月好去处。

估计是时间尚早,我俩在旁边蹲守了十多分钟也未见有人进出,只好草草拍了些外景。

大凡风月场的名字一般都会很好听,比如怡春苑、天上人间神马的。日本人在这方面没咱们有才气,名字很俗:粉红的月亮。

要想动真格的,得先把这个整明白。

村妇对皇帝说:今天我特批你进去,如何?东京全套

皇帝倒也不含糊:你知道我最看不上的男人是谁吗?柳下惠!

天上人间,眼见着就差这几步阶梯。

But,说归说做归做,当晚皇帝童鞋还是乖乖地跟着村妇老老实实乘火车返回了伊东。

既然选择了当三陪,必须敬业。

上火,赶紧来到海边降降温。

博主简介

自2008年起夫妻牵手环球旅行,至今已深度游历73国;著有《我们的事业是旅行》和《我只想和你去远方》(系列)共四部书;凤凰卫视《社会正能量》和南方卫视《潮流假期》栏目特邀嘉宾;搜狐自媒体金牌作者;网易驻站摄影师。2010年博客大赛旅行类第一名;2011/12/13/14/15网易、凤凰年度博客大奖获得者;2013年旅行达人总冠军;2015荣获“当代徐霞客”称号。

皇帝微信:niaorat。

东京全套哪里有,原创300万日本女性的眼泪:“自愿”从事风俗行业,却穷得租不起房

300万日本女性的眼泪:“自愿”从事风俗行业

都知道日本的风俗产业是出了名的,但你知道从事这行业的女性究竟过着怎么样的生活吗?

飞天新地是日本现今最大规模的赤线区,灯红酒绿,夜夜笙歌。所谓赤线就是日本政府半放任的灰色领域。

走进这里,你会看见许多小小的门面,上面挂着别致的店名,比如“梦想”“快乐”等。

里面的工作者大多是年轻女性,是看一眼就能让人沦陷的那种,可以说是全日本红灯区的颜值天花板

除了高颜值小姐姐,店里还会有一位妈妈桑。当你路过时,她们会热情地招呼你进去。

因为在服务前可以见到真人,几乎不会踩坑,而且价格美丽日本全套。所以每天都有大量的人来往于此,由此衍生出一副欣欣向荣的繁华景象。

可就在这光鲜亮丽的表面下,是女性工作者无法掩饰的贫穷。那么从事“风俗业”的年轻女性究竟过着怎样的生活呢?

  • 300万日本女性的眼泪

2014年,由日本NHK电视台拍摄的《女性的贫穷》就揭示了日本“风俗娘”的悲惨生活。

繁华的东京街头人来人往,一群穿着时尚,打扮艳丽的年轻女孩拖着行李箱游走在大街小巷。

可能有人会以为她们是来旅游的,但实际上,她们已经穷到租不起房子,是一群无家可归,靠做“特别服务”的“风俗娘”

她们中大都是都市白领在校大学生离婚年轻妈妈……但无一例外,她们都是一群被生活逼得走投无路的人。

16岁的吉吉,在很小的时候父母就离婚了,之后她跟着母亲到老年继父家。

因为不是亲生的,吉吉经常会受到继父的“欺负”,不堪忍受的她“主动”离开家,一个人外出打工。

没有文化,吉吉选择凭借年轻美貌、身材好等外在条件,靠挣男人的钱养活自己。

但即便如此,她也只能每天拖着箱子游走在大街小巷,居无定所贫困地生活着。

30岁的晴美,离婚之后带着两个儿子独自生活。丈夫因为投资股票而亏光了所有积蓄,连自己都养不活,更别说给她们赡养费。

没有一技之长,也没有考取相应的证书,加上多年没有工作。所以在离婚之后,晴美的日子过得很是贫穷。

她在便利店兼职,在饭店打杂,在酒吧卖酒,给人做家政,同时做着4份工作,经常是全天没有休息时间。

没有房子,一家三口就挤在厕所大小的出租房里。可即使如此,高昂的房租费还是让晴美难以承受。

为了节约钱,她经常带着孩子们打包餐馆的剩菜剩饭。

根据日本相关数据显示,十五岁至三十四岁的日本年轻女性在就业时,每三个人就有一个处于负资产状态,80%以上处于贫困线以下。

很多人就算是不吃不喝一辈子,也无法拥有自己的一套房子。

而像晴美这样的年轻女性在日本大概就有300多万。迫于生计压力,其中绝大部分年轻女性为了赚“快钱”,纷纷选择从事了“风俗事业”。

  • “风俗娘”的悲惨生活

根据2018年的统计数据,日本约有30万的风俗业服务女性

而作为日本最大的风俗产业区,飞天新地更是容纳了不少“自愿”下海的年轻女孩。

每位刚入行的新人都会有专门的妈妈桑带领,学习技术,招揽客人。

因为薪资全靠提成,没有固定的底薪,所以成为风俗女郎后,女孩们必须要卖掉自己的自尊心,想尽一切办法讨客人开心。

这时候她们的内心往往是十分痛苦的。一方面她们渴望被像正常人对待,另一方面又对自己的职业感到羞耻,在这种矛盾的心理中苦苦挣扎。

然而现实并不怜惜她们,当客人们来到这里,买上一根天价的棒棒糖后,不管愿不愿意,她们都得自动跟其组成情侣关系。

一般20分钟是16000日元(相当于人民币800多元),付完钱之后她们会领着客人到楼上进行服务。

完事之后,双方又自动分手。临走前妈妈桑会将棒棒糖交给客人,其他妈妈桑看见了,就不会再招揽进店。

虽然妈妈桑们身兼数职。但她们并不是幕后BOSS,顶多算是临时工。没有固定工资的,只有提成。

在飞田新地,真正的boss都在幕后,操控着整个行业,是最大的赢家。东京约炮

虽然每次交易价格可观,但绝大部分收入都被boss提走,而辛苦工作的女孩实际到手的薪资还不到三成。

像是20分钟16000日元的项目,老妈妈抽掉1000日元后,剩下的15000日元,女孩跟boss三七分

也就是说,女孩最终拿到手里的只有4500日元(差不多234元)。

而且客人不可能是源源不断的,半天没有一个是常事,有时甚至一连两三天都没有顾客。

疫情之下,客人更是少得可怜。失去工作,没有收入而选择赚“外快”的女性更是创下历史新高。

肉少人多,竞争十分的激烈。有些店面为了增大优势,还会提供专门的外卖—“上门服务”

但这对女孩们来说却是极其没有安全感的事情。

因为交易对象大都是陌生男子,又是上门服务。所以女孩的安全大多数都得不到保障。

她们很可能会被要求从事不合法,对身体有实质伤害的“特殊服务”。她们可能感染病毒怀孕流产,甚至再次被逼迫

然而更残忍的是,为了确保女孩的质量,风俗店会经常更换新人。这些女孩不被允许在一处地方长时间工作。

因此对年轻女性而言,这吃青春饭的工作,并不会让她们的生活达到一个新高度,相反还可能越来越穷,绝望到尘埃里去

2010年在大阪就有一名风俗女因为收入不足导致自己两个孩子饿死的事情。

可日本明明是一个发达国家,为什么年轻女性如此贫穷?而她们又为什么非得选择下海“当风俗娘”呢?

  • 日本女性的现状

确实日本是一个发达国家,但这也意味着,它的消费水平会十分的高,资本阶级也会划分得十分明显。

对底层的女性来说,她们大多出生贫寒,没有资源,没有背景,所以无论她们再努力也无法摆脱命运的恶毒,贫穷也此一代又一代地传承下来。

此外性别不平等也是贫穷的一大障碍。在日本,女性的社会地位可能比两层地下车库还要低。

她们从小就被灌输“男尊”思想,在家从父,出嫁从夫,以男人的意志为宗旨。

可当她们需要独自工作时,社会对她们的偏见又是根深蒂固的

许多公司都不重视女性,在社会的普遍认知中,女性始终是要回归家庭的。于是在企业中,男性更容易成为正式员工。

而8成女性只能成为非正式工或者是“临时工”,享受不到一般正式工的福利待遇,工资也只有男性的一半。

所以即便是年轻女孩苦苦的熬年龄,熬资历,其收入也绝不可能跟同时期的男性正式工一样。

不仅如此,她们还没有什么社会保障。对日本女性来说,结婚即失业

然而可怕的是,阶级和学历几乎决定了一个人未来的生活模样。低学历、低收入的女性,会大概率遇到同样背景的男性。

而这些男性通常有着各种不良嗜好。比如酗酒、赌博、懒惰等,让自己和家庭越来越穷。

到最后,女性们只能忍无可忍地离婚,带着孩子重新回到社会打工生存。没有钱,也没有便宜的房子,更没有人照顾小孩,这些都大大加重了女性沉重的经济心理负担。

走投无路之下,从事“风俗业”只能是她们为数不多的选择。

让人讽刺的是,从事这个行业,女性能得到在一般公司享受不到的福利。比如提供住宿、托管孩子,奖金福利,生日慰问等。

然而享受什么样的回报,就要付出什么样的代价。

在这里,女性们消耗着自己的青春,消磨着对生活的热爱。等她们年老色衰之后,就又会被抛弃,重复着贫穷的生活。

或许有人无法忍受,选择提早离开了这里,但是被社会压力所迫,被生活所逼,最终她们还是会“自愿”进入这个行业,重操旧业。

实在很难想象,在作为经济强国的日本,在社会最底层的深渊里,还会这么多为了生存苦苦挣扎的人。

目前国际上对贫困人口的主要援助形式是就业援助,即通过就业解决贫困问题。但因为社会的种种原因,个人因素。

许多日本贫困妇女,还是无法得到就业补助。

  • 结尾

其实不管是在什么时代,在什么国家,贫困都是老生常谈,十分沉重的话题。

也许造成日本女性现状的原因有很多,但她们作为社会中的一个重要群体,其生存状态会影响到社会的状态。

从长远来看,保证女性的生存与发展,就是保证本国自身的福利。

此外,我们还应该从日本女性的经历中看出,经济独立永远是女性获得尊严实现发展的第一步。

希望全世界都能早日实现脱贫,愿天下没有穷人。

日本楼凤,日本红灯区为什么不接待中国游客,是因为语言不通吗

我们国人对日本的看法总是褒贬不一,因为很多人在评论这个国家的时候都会掺杂进民族情怀,所以很多人也是非常抵制日本,但是很多人也是看见了他们好的一面,就像是日本的景色和文化,他们在长时间的进展中有了自己国家的定位。


日本约炮

很多人在平时也喜欢去到日本进行游玩和观光,而在日本对“两性”之间的看法也是比较开放,所以在日本就会有很多正规的“红灯区”,但是这种“红灯区”是不会接待游客的,难到只是因为语言不同的原因么东京私做?

在日本的服务行业也是比较先进的,就拿平时消遣的这一方面来讲,日本就有很多这种“风俗店”供男性朋友解压。

日本著名“红灯区”成热门景点,却禁止不欢迎游客,无奈呀!

我们知道日本红灯区是日本的情色场所,而说起红灯区,日本,东京,歌舞伎町,则被称为亚洲最大的红灯区之一。

在红灯区“无料”就是免费的意思东京全套。像“无料情报馆”便是很多介绍情色服务的中介,因为在日本实行情色服务是不违法的。来到这里的人,有的是看喧哗的,有的是奔着吃饭去的,更多的还是寻欢的客人。

其实,我们很多朋友都听说过,“日本红灯区不接待人” 的说法是假的。

据说事实是这样的:“日本红灯区不接待一切外国人”,并没有特别针对人。

然而,事实真的如此吗?

日本红灯区,真的不接待一切外国人吗?

然而,“日本红灯区不接待一切外国人” 这个说法,仍旧是错的。

在日本风俗业规矩非常多,由于从业者文化水平有限,很多都不懂外语。为幸免不必要的误会,她们一般只接待本国人,不接待外国人。由于日本属于合法,因此日本人把风俗业当成做生意一般,还支持“网上订购”。“网上订购”恰恰幸免了那些情色男子爱面子不愿出头露面的尴尬。因此,在日本风俗业“网上订购”深受欢迎。

而我们所说的风俗场所便是那些直接向客人提供服务的地方。然而很多风俗店的名字有些混淆视听,如果不是本国客人,很难辨认出真正的风俗店。有的风俗店看上去像一般的卖产品的商店,导致外国人常常分不清日本的风俗店究竟是哪些。而另一方面,日本人之所以不把风俗店改成露骨的名字,是因为她们只欢迎本国客人。

因所有的性行为均属于违法,因此日本法律则规定,风俗店不准提供真正的性交易服务。不过,身体的其他部位倒是可以提供色情服务。这便有了那些花样多多的店铺像情景店、脱衣舞店、成人影像店以及视频聊天等等各式各样的色情服务店。另外,日本虽然同意留学生打工,但是日本的法律法规,留学生不得在风俗店里打工。

日本红灯区接是否待人?除了上面我们说的很多从事性服务的日本人因为言语不通幸免误会而不接待外国人之外,据说很多游客在红灯区态度很差,经常刁难那些性服务者,从而导致很多情色服务场所并不欢迎人。

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《民间风俗禁忌书籍合集21本》打包下载 电子版资源百度网盘下载  第1张日本风俗

《民间风俗禁忌书籍合集21本》,这是一份充满传统文化魅力的资料包,带你走进古人的日常生活,了解那些鲜为人知的民俗禁忌。从《100个成语中的古代生活史》到《古代的婚姻》,每一本书都是一趟穿越时空的文化之旅。

这份资料包,简直就是传统文化的百科全书。想了解古代的风土人情?《古代风俗百图》为你描绘出一幅幅生动的画面。对古玩感兴趣?《古玩笔记》带你领略古董的魅力。红白喜事怎么操办?《红白喜事实用大全》为你解答。

而对于喜欢神秘文化的你,不妨翻翻《鬼域世界–传统文化对鬼的认识》,探索那些古老传说中的鬼魅世界。想要深入了解民俗知识?《本书读懂中华民俗知识》是你的不二之选。

这份资料包不仅适合对传统文化感兴趣的读者,也适合想要了解民俗禁忌的普通人。在这里,你可以找到《民间禁忌风俗》等书籍,让你在日常生活中避免触碰那些不该触碰的禁忌。


目录

100个成语中的古代生活史.pdf

100个汉语词汇中的古代风俗史.pdf

藏在汉字里的古代生活史.pdf

古代风俗百图.pdf

古玩笔记.pdf

鬼域世界–传统文化对鬼的认识(林礼明 紫府秘库).pdf

红白喜事实用大全(傅功振,朱立挺编普).pdf

旧小说·民俗旧闻.pdf

能人:冯骥才2020年全新小说集.pdf

俗世奇人全本,pdf

-本书读懂中华民俗知识(经典珍藏).pdf

地方志民俗资料汇编·东北卷(赵世良 赵放)pdf

的师爷.pdf

风俗大辞典.pdf

风俗史.pdf

古代的婚姻.pdf

古代妇女生活.pdf

民间禁忌风俗(Chinese Folk Taboo Customs)(万建中 (WanJianzhong)).pdf

民俗全书10册–民俗实用大全(民间文化丛书)(严锴).pdf

民俗文化 鬼神 彩图版 (鸿宇).pdf

民俗文化 婚嫁(彩图版).pdf

民俗文化 节俗(彩图版).pdf

民俗文化 禁忌 彩图版 (鴻宇編善).pdf

民俗文化寺庙(鸿宇).pdf

东京风俗,日本上门(国际标杆学习系列 | 透视日本最大独立物管公司Nihon Housing)国际标杆学习系列 | 透视日本最大独立物管公司Nihon Housing

来源:雪球App,作者: 物业云,(://xueqiu./9622384271/320472501)

我国物业管理行业自诞生至今已走过近44年的历程,在很长的一段时间内物业企业主要依附于地产集团,作为其重要的运营管理及保障部门,物业管理和房地产开发有着紧密而不可分割的关系。但近几年我国市场不断调整,物业服务企业从关联地产方获得资源及项目支持的力度越来越小,甚至不少物业公司深受地产公司拖累,被迫走向独立发展。很明显,物业管理行业已逐步转入存量市场。在存量市场下,企业间竞争加剧,项目拓展难度增加,优质项目供给减少,业务发展遭遇瓶颈,一系列行业发展问题摆在面前。物业管理行业未来还有发展空间吗?存量市场下企业如何保持市场竞争力?哪些赛道值得物业公司继续探索?带着这些疑问,我们研究了日本知名物业管理公司——Nihon Housing,以期从它的发展中借鉴优秀经验,找到解决行业发展问题的新思路。

Nihon Housing:日本最大的独立物管公司

Nihon Housing Co., Ltd.(日本住房株式会社)是日本物业管理行业中最大的独立物业公司。截至2024年3月,Nihon Housing管理着10,478栋住宅建筑,584栋商业类大楼和1,185栋出租公寓,以“创造安全舒适的居住环境,为社会发展做出卓越贡献”为核心理念,致力于倾听客户声音,不断改善和实践,以满足客户需求,打造优质的居住和办公环境。

始于清洁,成于物管。Nihon Housing的发展要追溯到1958年富士建筑工业公司(前身)的成立,主营业务是提供清洁服务。随着企业不断发展,逐步涉足公寓管理、住宅物业管理等,也有过地产开发业务,后因市场下行而退出开发业务,专注于物业管理市场。经过四十多年发展,2000年8月,Nihon Housing在日本证券业协会进行场外股票登记,2002年2月在东证二部正式上市。2024年9月因业务转型及战略发展完成了私有化退市。

Nihon Housing从成立至今已有约66年的历史,远比我国物管行业的发展历程长得多,中间经历了日本的人口老龄化、经济大萧条、市场恶化等系列承压的宏观环境,但始终保持稳健发展,规模不断突破,成为日本最大的独立物管公司。而今,我国开始面临人口老龄化压力、房地产市场进入深度调整阶段,宏观经济环境亦存在诸多不确定性。因此,Nihon Housing的发展历程及优秀经验对于当前我国的物业服务企业具有重要的参考借鉴意义。

连续多年保持营收增长,盈利能力稳定

Nihon Housing在日本存量市场中,连续多年保持着稳健的发展节奏,营业收入近十年来持续增长。根据2024年6月发布的最新财报,2023年Nihon Housing实现营业收入1453.50亿日元,同比增长3.51%,2014-2023年均复合增速约为6.19%。其中,受2020年全球疫情影响,Nihon Housing的营业收入出现短期下滑,2020年实现营业收入1149.67亿日元,同比微降1.37个百分点。但2021年营业收入很快止跌并实现快速增长,达到1246.86亿日元,且高于2019年营业收入,进一步稳定增长。

图:2014-2023年Nihon Housing营业收入及增长情况

资料来源:wind,中指研究院整理

从盈利能力方面看,Nihon Housing的毛利率保持在22%-25%的水平,而净利率稳定在3%-4%之间,仅2023年受海外子公司等因素的影响利润率水平较低。Nihon Housing稳定的盈利能力与企业性质有关,公司不依靠地产关联方,聚焦几类轻资产业务,所以抗波动能力更强。相比来看,国内不少物业服务企业净利润已经出现负值,一些企业遭受了较为严重的亏损,这些企业盈利水平下降主要是由于地产关联方出现问题,高毛利业务板块受到较大影响。但随着国内物业企业逐步降低与关联地产方的关系,独立性不断提升,阵痛期结束后将进入稳定发展阶段。

图:2014-2023年Nihon Housing净利润和净利率情况

资料来源:wind,中指研究院整理

业务聚焦四大板块,持续优化业务结构

Nihon Housing多年来主要聚焦四大业务板块,曾经有过地产开发业务,但由于日本市场环境恶化,便果断退出此业务,专注于四大类轻资产业务:

第一,社区住宅管理:围绕住宅项目提供清洁、安保、设施管理等;

第二,楼宇管理:针对非住宅项目提供清洁、设施维护、安保等;

第三,管理:主要指建筑托管及经纪服务,包括租赁公寓管理、物业管理、转租服务、房产销售和中介等;

第四,建筑修缮:包括大规模修缮、建筑检查与诊断、日常修缮、长期修缮计划和资金规划、改革和翻新等。

其中,社区住宅管理和建筑修缮服务占比较高,是两大支柱业务,楼宇管理和管理占比较少。以最新年报数据为例,2023年,社区住宅管理的收入占比为40.90%,多年来持续下降,但占比仍较高;建筑修缮服务近年来保持快速增长,自2007年的20.24%,增长至43.75%,增长23.51个百分点。这两项支柱业务合计占比超过84%。楼宇管理收入占比约为11.27%,占比不是很高,但近年来也保持增长态势,板块重要程度持续提升。

图:2007年与2023年Nihon Housing业务收入占比情况

资料来源:Nihon Housing年报,中指研究院整理

结合国内物管行业的常规业务分类,我们发现,Nihon Housing的基础服务与增值服务的占比近乎各半。2023年,社区住宅管理和楼宇管理(基础物业管理)的收入合计占比约为52.17%,而建筑修缮和管理(增值服务)的收入合计占比约47.83%,与基础服务的收入贡献相差无几。

从服务对象上看,Nihon Housing主要围绕资产本身日本上门开展服务,所有的服务基本是以建筑本身为核心,提供运维管理、修缮、租赁、买卖等服务日本约炮。相比国内物管企业服务对象更专一,更聚焦。如建筑修缮这一增值服务能持续取得发展,收入贡献快速提升。

Nihon Housing逆势而上稳健发展的原因

Nihon Housing经历了近70年的发展,期间经历了日本经济大萧条、人口老龄化和市场的恶化,却能始终保持稳健发展,成为日本物业管理行业的佼佼者。为何Nihon Housing能实现逆势而上,稳健发展?我们认为主要原因有以下几个:

第一,深耕存量市场,提升存量项目的拓展能力。伴随日本房地产开发转入存量市场,Nihon Housing及时调整发展战略,加大对存量项目的拓展力度,使管理项目中存量项目的占比由2001年的50%左右,提升至2023年的90%左右。

第二,适时借助并购壮大自身规模,优化业务结构,整合优质资源。Nihon Housing在多年发展中经历了多次并购,以横向并购为主,并购标的主要聚焦住宅物业管理,房屋修缮,非住宅物业管理三类,巩固了Nihon Housing的三大业务板块。

表:Nihon Housing部分并购案例

资料来源:公开资料,中指研究院整理

第三,积极拓展海外业务。当国内物业管理行业发展遭遇阻力,持续深耕国内市场无法寻求突破的时候,Nihon Housing积极寻求海外市场,进一步扩大管理规模,保持稳定发展。如Nihon Housing曾并购大连豪之英物业、新加坡Propell Integrated Pte Ltd,以及越南的Pan Pacific services Company limited等公司,在扩大管理规模的同时,也完善了市场布局,增强了企业抵抗国内市场下行风险的能力。

第四,聚焦核心业务,顺势而为优化服务品类。Nihon Housing的业务分类比较清晰,所有业务主要围绕建筑物本身开展,聚焦核心业务,竞争优势突出。同时,也会根据市场变化不断优化业务结构和服务品类。比如当国内市场恶化时果断退出开发业务;当面临存量市场竞争时,大力发展建筑修缮服务;当日本面临严重的老龄化问题时,积极开展适老化服务,提供更多上门服务、咨询服务等。

业务转型升级,私有化退市

Nihon Housing 2002年在日本东京证券交易所上市,开启了长达22年的资本市场之路,在资本市场的表现比较亮眼。但2024年9月,Nihon Housing 从东京证券交易所完成私有化退市。选择退市的主要原因包括以下几个方面:

第一,扩大业务基础和加速数字化转型。公司计划通过并购和全球扩展来推动增长,这包括扩大业务基础和进行数字化转型。公司认为这些长期战略可能会在短期内影响财务表现。

第二,避免股价波动对股东的不利。由于上述长期战略可能会影响短期财务表现,继续上市可能导致股价下跌,对股东不利。

第三,保持独立决策能力。公司希望保持管理层独立决策权力,免受股票市场短期波动的影响,从而更好地执行长期战略。

第四,通过与高盛集团的合作赋能企业发展。Nihon Housing通过引入高盛集团完成私有化退市,与高盛集团合作,开启业务发展的新篇章。

Nihon Housing的发展历程对国内物企的启示

Nihon Housing发展至今,经历了日本经济大萧条、人口老龄化和市场恶化等一系列宏观环境的冲击,却始终保持稳健发展。而今,我国宏观经济环境承压,房地产市场下行趋势明显,人口老龄化问题越来越严重,与Nihon Housing所经历的市场环境非常相似。Nihon Housing的优秀经验为国内物业公司的发展提供了启示,为行业突破发展困境找到了方向。

1、独立是必然趋势,独立物业公司也具备发展壮大的机会

我国大多数物业公司的非业主增值服务锐减,关联方收入亦有显著减少趋势,如来自关联方的收入占比在原来低位基础上,实现了持续下降:从2022年的5.8%下降至2023年的3.1%,进一步下降至2024上半年的1.3%。我国的大多数物业公司曾经依附于地产关联方,当关联方的支持弱化甚至消失后,并不代表物业公司失去了发展的根基。Nihon Housing作为一家独立物业管理公司,规模可以做到日本物管行业第一,是国内物业公司研究学习的标杆。

2、持续优化业务结构,探索突破性业务

近几年在市场变化、宏观经济承压、消费需求不足,政府财政困境等多种因素综合影响下,多元业务的发展仍然充满挑战。与nihon housing基础物业收入和增值服务收入占比各半不同,国内物业公司主要业务还是传统的基础物管服务,上市公司基础物管收入占比近72%左右,非上市公司可能会更高,增值服务始终没有找到突破,行业的第二增长曲线仍未建立。而nihon housing仅建筑修缮服务收入占比就能达到43.75%。

图:2020-2024H1上市物业企业基础服务营收占比

数据来源:上市公司年报,中指研究院整理

未来,我们面临的存量建筑的维护、管理及修缮问题将逐步凸显出来。在此背景下,物业公司可探索房屋修缮及室内微改造等服务,为企业带来持续的业务空间。首先,存量时代下,物业公司应抓住机会,为存量房提供专业的房屋修缮、维护和工程服务,开拓新的业务领域和收入来源。其次,随着居民对居住环境品质要求的提升,房屋修缮市场的潜力将进一步释放。特别是老旧小区的改造和翻新,将成为市场增长的重要引擎。物业公司应关注这一市场变化,通过提供个性化、高品质的修缮服务,满足消费者对房屋品质和生活环境的要求。最后,价值重心向产业链后端移动,物业服务市场地位显著提升。物业公司可通过提供高质量的物业服务,增强与房地产开发商的联动效应。国内头部企业在此领域已有布局,如旗下“研选家”品牌,是物业自营的房屋改造焕新品牌,集成万科户型研究和精装供应链能力,为用户提供高品质的房屋改造服务。

此外,我国人口老龄化的压力逐步显现,物业企业积极拓展适老化服务,探索“社区+养老”模式。日本比我们更早步入人口老龄化阶段,Nihon Housing也不断根据市场环境变化提供适老化服务。国内的物业公司探索养老业务已有十余年,“物业+养老”的概念最早是在2011年3月全国人大会议中提出,后来许多头部企业布局养老服务赛道。物业的养老服务品牌“智汇坊养老中心”,提供上门居家照护服务、适老产品等;2014年在乌镇的雅园开展“学院式养老”,目前该养老项目已经成为物业介入养老的标杆项目。但物业公司涉足养老业务多年来仍未建立成熟的业务模式,也未取得突破性发展,背后的原因不乏专业能力不足、场地紧缺、人才缺失等。在相关政策的支持下,物业公司可以整合相关资源,探索合适的运营模式,借助数字技术实现业务创新优化。

3、深挖存量市场

伴随市场的深度调整,新增投资、开发项目规模逐年减少,物业管理行业的竞争重点逐步变为对存量市场空间的挖掘。2023年,房地产开发企业新开工面积和商品房销售面积分别为9.54亿、11.17亿平方米,同比下降20.59%和13.90%,并创近五年来新低,处于快速下行通道,预期未来增量空间会进一步压缩。

日本比我国更早转入存量市场,Nihon Housing及时调整发展战略,加大对存量项目的拓展力度,使其管理项目中存量项目的占比由2001年的50%左右,提升至2023年的90%左右。相对比来看,我国大多数有关联地产方的物业企业,管理项目中自关联方的比重仍较重。2023年,物业服务上市公司管理面积中来自第三方的占比均值约为53.21%,较上年下降0.68个百分点,相比上年变化不大。因此,在存量市场中,物业企业存在较大的项目拓展及整合空间。

4、拓展海外业务

借鉴Nihon Housing的发展经验,我国物业公司也可以考虑“出海”寻求业务突破。近日,大庆宝石花物业独立成功中标拉丁美洲五个国家境外物业服务项目,服务内容包括房屋建筑共用部位日常养护维修和管理、给排水设备运行维护、供电系统运行管理、供暖通风系统管理、监控服务、卫生保洁、绿化、驾驶服务、招待服务等,项目实施拓运一体化管理模式。

物业企业选择出海可以获得以下几个方面的回报:(1)扩大市场规模,寻求新的增长点。国内市场由增量市场转入存量市场,竞争加剧。出海则为物企打开了一个全新的市场。(2)获取更高的利润。国内市场增量空间减少、用工成本日益抬升等,物企的利润空间进一步压缩。部分海外市场在市场需求、竞争环境等方面存在差异,物企有可能找到更好的机会,获取更高利润。(3)品牌国际化与提升。出海有助于物企提升在国际上的影响力和知名度,通过参与国际竞争,物企可以展示自身的实力和服务水平,树立国际形象,进而吸引更多的国际客户和合作伙伴。

早在2014年就有彩生活出海的先例,整体看,物企出海仍处于探索期。近几年,物业企业出海的规模与速度有所提升,不同企业选择出海也有不同的方式。(1)选择设立子公司。如2022年在安哥拉首都罗安达设立子公司;(2)参股当地企业。如彩生活、通过收购当地企业股权实现出海。出海对物业企业而言意味着更多的发展机会,建议有实力的物业公司在积极拓展国内市场的同时,寻找国外市场机会,平衡企业运营风险。

5、关注并购机会,整合优质资源

对独立第三方物企而言,除了市场拓展,合资合作与并购是重要的拓展方式。在Nihon Housing的发展历程中,并购整合国内及国外优秀企业对发展业务、扩大规模、降低运营风险等起到了非常重要的作用。近两年,我国物业管理行业并购市场持续遇冷,但是,并购重组仍是物业企业进行资源整合、规模扩张和产业升级的重要方式。同时,二级市场对估值的压制,使得一些被低估的优质标的将成为重点被并购的目标。建议有资金实力的物业公司持续关注优质标的,建立筛选并购标的的标准,把握时机,巩固市场地位。