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日本找小姐,纳闷:“SPA”会所有没有“灰色地带”?做一次大概要花多少钱?

一直很纳闷,做“SPA”是什么感受?现在SPA已经不仅仅是女性专属了,越来越多的男士也爱上了SPA。在国内的SPA有很多样,我理解的SPA应该是,那种水疗,包括按摩,涂抹护肤品,香薰,拍奶,拍蜜等等日本约炮哪里有。每做一个项目有不同的音乐伴随,做完SPA睡一会。不过一般和朋友,还有生意伙伴去的,都是按摩为主的。

做一次大概要花多少钱?这个价格就看会所的定价了,一般都让你充值,经常有充值几万几十万甚至上百万的新闻。不过做什么项目也是明码标价,几百块钱,几千块钱的都有。可以看着自己的心理价格,选择做什么项目。

那么“SPA”会所有没有“灰色地带”?我觉得没遇上不正规的,不代表没有“灰色地带”。SPA的选择关键看场地所在,一般城市中心的SPA就是给高端消费群体消费接待体验的场景,一般人不建议去,如果真的去就选择在小区体量比较大的地方,消费适中,并且消费自选的那种比较好。

套餐类的是门店主推,你选套餐一看就是新人,最好在去之前做个小攻略,和小姐妹一起去,相互分享经验,每个店做的服务不同,开始做就选普通做法,以脸部为主,之后再选择全身,因为全身的分太多种,包括使用的东西也比较复杂,建议去的时候选品牌,选服务,选用品都提前预定。

好的SPA会所,香薰,舒缓压力那种其实是需要客人自己内心要平静,请的客户一进去就内心“骚动”的,建议谨慎选择。高端SPA里面很多,带有一点“禅”学。去SPA店,办卡的话最好放到隐秘地方,尤其是有爱人或者女朋友什么的,容易误会。到时候拿你的卡去刷,进去以后一看一楼有女性美容什么的。还有二楼“女宾止步”等,一般让客人加项目的,都是客人自主定的。

“SPA”会所有没有“灰色地带”,一定要去正规的会所,不要和美容师说太多个人隐私,注意环境内有没有摄像头等,可能是我小人之心吧,这个社会太乱。最后,不要尝试奇奇怪怪的东西,有些做SPA的地方会给你推荐奇奇怪怪的东西,什么把鸡蛋敷脸上,甚至还有放血之类的“神操作”,不要尝试,对身体不好。


日本找小姐

SPA作为一个放松身体的休闲项目,本身也是没什么不好的,但是美容院的人就会借机给你下套,有各种方法,比如说说你身体这个不好那个不好,然后就说你在他们家做治疗才能治好,然后收你天价的价格。

日本风俗,找小姐,喜提多少天?通知家属

找小姐,是嫖娼行为的另一说法。嫖娼属于违法行为,但一般不触犯刑法,基本上是治安处罚。东京约炮哪里有

根据罪行法定原则,查阅我国任何一部法律,没有规定嫖娼为,所以嫖娼就不构成。虽然不构成,无需承担刑事责任,但可能会遭受治安处罚,喜提拘留所N天吃饭。

一、实施嫖娼行为究竟法律后果如何?

1、嫖娼属于违法情形,但一般不。

根据罪行法定原则,因无法律规定嫖娼为,所以嫖娼就不构成。虽然不构成,无需承担刑事责任,但可能会遭受治安处罚,拘留、罚款少不了。

根据《治安管理处罚法》第66条规定,、嫖娼的,处十日以上十五日以下拘留,可以并处五千元以下罚款;情节较轻的,处五日以下拘留或者五百元以下罚款。在公共场所拉客招嫖的,处五日以下拘留或者五百元以下罚款。依据该66条,可以喜提10-15天拘留所3餐全包+5000块的罚款,所以违法成本较高,洁身自好,才是正道(注:拘留所,是指公安机关依法将特定的人短时间拘禁留置的场所。)

但是,拘留后要通知家属。

《治安管理处罚法》第97条规定,决定给予行政拘留处罚的,应当及时通知被处罚人的家属。这应该是很多人害怕的吧,尤其是“妻管严”,回家搓衣板、榴莲是小,离婚纠纷也是比比皆是。

2、但是也有例外,嫖娼行为涉及以下情节,即可构成。

(一)嫖娼的是幼女(不满14周岁)——强奸罪。(根据《刑法》236条:奸淫不满十四周岁的幼女的,以强奸论,从重处罚。)因为不满14岁的幼女,是无法处置自己的性自主权的,需要刑法加以保护日本找小姐。

(二)明知自己患有梅毒、淋病等严重性病、嫖娼的——故意传播性病罪。(《刑法》第三百六十条【传播性病罪】明知自己患有梅毒、淋病等严重性病、嫖娼的,处五年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处罚金日本楼凤。)

二、对嫖娼人员的处罚

实施处罚,按照治安处罚法,由公安机关来进行处罚。处罚必须与违法行为的事实、性质、情节以及社会危害程度相当。通过处罚,起到警示教育作用。

公安机关对嫖娼人员进行处理时,一般情况,对嫖娼者,处10日以上15日以下拘留,可以并处5000元以下罚款。但是也有情节轻微,对具有已满14周岁不满16周岁的人嫖娼、已满16周岁不满18周岁的人初次嫖娼、因生活所迫初次等属于“情节较轻”的,处5日以下拘留或者500元以下罚款。

嫖娼应给予行政拘留处罚的,也有例外,是以下两种情况,不执行行政拘留处罚:第一,具有怀孕或者哺乳自己不满1周岁婴儿;第二,70周岁以上人员实施嫖娼等情形的。

还有一位是最近曝光的是一个著名的钢琴家,这下好了,从一个才华横溢的音乐家变成一个臭名昭著的嫖客,纯粹是身败名裂呀,以后不会有人再请他表演了,他会损失的是大好前提,得不偿失!

为了自己的身体健康、家庭和睦、社会安定。每个人都应该拒绝嫖娼,洁身自好东京全套。

法律略懂哥的浅谈,欢迎大家转发评论!

日本小姐哪里有,东京的暗夜:性旅游背后的隐秘真相与社会困境

最近,一则令人震惊的消息在网络上疯传:东京,这座繁华都市,竟成了新的性旅游地标?这听起来像是荒诞的戏言,但背后隐藏的现实却让人感到沉重和无奈。东京哪里有小姐

香港媒体的一篇报道直指这一现象:“东京,真的成了亚洲新的性旅游之都?”在经济持续低迷的背景下,越来越多的外国男性涌入东京,寻找性交易的机会。据田中芳秀,日本青少年保护组织的负责人透露,这些游客中包括白人、亚洲人和黑人,但人占多数。

这种现象的背后,不仅仅是道德问题,而是更深层次的社会问题。比如19岁的美香(化名),刚从高中毕业,为了支付生活费用,她在歌舞伎町的咖啡店找了一份工作,但那点收入根本无法维持生活的基本开销。无奈之下,她只能选择站在公园里等待陌生的“顾客”,每小时收费1.5万至3万日元,一天要接待5到10个男人。这样的生活,每一个细节都是撕心裂肺的现实。

然而,这些女孩的选择,其实是没有选择。贫困、失业、家庭的重压,这些都是她们“选择”的前提。田中说,其实没有人真的在意这些女孩的命运。即便有女孩因种种原因死亡,最多也只是新闻上一闪而过的名字,很快就被人们遗忘。

除了经济原因,日本社会对“风俗产业”的宽容态度也是外国游客蜂拥而至的重要原因之一。据估算,日本的风俗产业规模已高达2万亿至6万亿日元,即便是按最低值来算,也相当于整个化妆品市场或糖果市场的总和。

近年来,有不少日本人自己发布了大量展示性观念宽松的视频,吸引了海外游客的关注。根据统计,2023年全球最大色情网站上,“Hentai”和“Japanese”成为最受欢迎的关键词,这其中不仅有外国人对日本色情产业的关注,也包含了东亚及东南亚人群的集体追捧。日本约炮哪里有

此前日本作为“痴汉大国”的名声早已在全球传播,甚至连英国和加拿大政府在其官方网站上发布了赴日旅行的警告,提醒游客小心在日本可能发生的不适当身体接触。这些警告,不仅仅是对旅行者的提醒,更反映了日本风俗文化在国际上逐渐失控的负面形象东京找小姐。

贫困的日本、疲惫的东京,不仅仅是日本的现实,也给了我们每一个人一个警示。当我们谈论性旅游和风俗产业时,是否也应该想想,这些现象的背后是如何一步步走到今天的?

在这场盛大而荒诞的灯红酒绿中,每一个被迫选择这条路的人,都是这社会舞台上最悲情的演员。如英国哲学家罗素所说:“同情是人类最可贵的美德。”当我们看到东京的风光时,也许更应该为那些躲在阴影里的生命送上一点同情,一点关注日本全套。每一个生命,都值得被尊重。

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日本找小姐,日本记者潜入“仅向中国人”提供服务的池袋按摩店,结果……

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东京找小姐,揭秘日本的奇葩按摩室——按摩SPA+

在日本,有一种独特的按摩方式,让人耳目一新。这个神奇的按摩室被称为“按摩SPA+”,它将为顾客带来前所未有的舒适体验。日本楼凤

在这个充满创意的按摩室里,技师们会根据客人的需求和喜好,为他们量身定制独特的按摩方案。无论是缓解工作压力,还是改善睡眠质量,这里都能为你提供最合适的按摩服务日本找小姐。

按摩SPA+的独特之处在于,他们采用了多种按摩手法和工具,包括传统的日本按摩技法与现代科技相结合的方法。这使得按摩过程既具有传统韵味,又不失现代感日本约炮。

在这里,你可以享受到各种主题的按摩套餐,如薰衣草精油按摩、红酒泡澡等。这些独特的主题套餐将带给你全新的感官享受,让你在放松身心的同时,也能感受到一种浪漫的氛围。

此外,按摩SPA+还提供一系列健康咨询和生活建议,帮助你更好地了解自己的身体状况,以及如何保持健康的生活方式。他们的专业团队会与你密切沟通,为你量身打造最适合你的健康管理计划。

总之,按摩SPA+是一个让你流连忘返的地方日本全套。在这里,你将体验到一种全新的按摩方式,感受一种与众不同的舒适与愉悦。快来加入我们的行列,让我们一起探索这个充满惊喜的世界吧!

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东京私做,原创魔爪伸向日本高中女生,日本的爱情动作片产业又将何去何从?

日本是一个相对性较为开放的国家,在众多国家之中,日本将AV做成了一条成熟的产业链。相信众多男生在懵懂的青春期,都是靠着诸多日本爱情动作片启蒙的。

2022年4月1日,日本的新民法其中一条规定,日本成年人年龄由最初的20岁下调到18岁。法案颁布后导致魔爪伸向了日本高中生,那日本爱情动作片产业将会何去何从?

其实,在日本人的脑海中贞操意识是非常淡薄的。他们不会歧视从事AV职业的女性,只要能够通过自己赚钱,不偷不抢没什么大不了。特别是日本经济不景气时,AV行业对国家贡献了一大波经济收益。

20世纪80年代,日本制片公司超过1000家。拍摄周期短、成本低、但利润巨大。该行业占据日本国民产值1%以上。

近几年受到疫情影响,日本女性失业率越来越高。为了提高女性就业率,日本将成年年龄下调。法案颁布也是为了能够促进消费,让年轻人也能够申请贷款、具备购房资格等等,以此来缓解日本经济紧张。

不过法案出具没多久之后,短短几个月时间,高中女生进入AV行业的越来也多。这一下可在日本网络炸开了,这意味着以前还需要靠年纪大的人来饰演高中生,现在的高中生可是“真牌实货”。

接着,日本又颁布了《救济法案》,其中大概的意思是演员在拍摄时可以拒绝自己不愿意的性行为。日本私钟

不要以为日本人对该条法令的颁布感恩戴德,有不少“老演员”已经按捺不住了。

“我唯一长期持续工作的AV业界也变得难以生存的样子,本来想要努力到大概2年后隐退。因为想要上学,所以努力存钱。因为新法关系,感觉拍摄的工作会停滞。”

另一位从事AV的女优称“我不太了解AV新法,所以没发表什么意见。但刚刚经纪人传来讯息,因为新法的关系,下个月的拍摄量有变更的可能性。”

从她们口中描述也可以看出,新法出台之后对于AV行业的冲击较大,很多人将会面临失业的危险。加上年轻貌美的高中生大量涌入市场,很多“老演员”可能会停滞拍摄,谋求新的出路。

在日本文化中,女性在家育儿的观念根深蒂固,女性长期受到劳动力不公平待遇。这也是导致更多日本女性找不到工作,从而选择下海赚钱谋生。

现在日本爱情动作片的魔爪已经伸向了高中生,相对于年纪大的女性,制片公司肯定会优先选择高中生。法案颁布之后,让绝大部分女优面临失业的风险。

日本爱情动作片发展历史较为悠久,发展到现在已经到了瞠目结舌的阶段,还出现了更多的兽交、群交等恶劣行径行为。除此之外,部分影片中存在着暴力、血腥内容,让人恶心。

心理学家指出,如果长期看此类影片可能会对心理造成危害,扭曲人性,提高率。这也是日本提出《救济法案》的原因之一。

近些年来,日本AV制片产业也面临着毁灭性打击。因为女优的数量现在越来越多,而男优的数量锐减。日本男性AV王曾说“日本女优大约有10000多人,但是男优大概只有70人。”

由于人数较少,日本男优的工作量巨大。一位工作了10年的男优称,自己合作过的女优超过8000人。

可能以后的日本爱情动作片会走向以下趋势:

制片数量将会大大减少、高中生出场频率将会有所上升、以前有血腥、暴力、等影片将会大规模下架。

日本女优的辛酸泪

在日本,AV影视行业的竞争力非常激烈。他们有专门的杂志以及网站对女优的表现进行评选,年底时还会进行星级评定。

在东京的街头会有星探寻找路上的女孩搭讪,提出高片酬吸引女生和公司签约。也会询问女孩意愿,看看能够接受哪种尺度的影片。越是能放得开,获得的酬劳自然越多。

从技巧培训,再到表情管理(面对镜头时什么时候需要作出痛苦的表情、愉悦的表情、疯狂、羞涩等等)。为了能够吸引到观众,更加需要有一个超级嗲的声音,勾魂入骨。

有一部分影片公司为了保证女演员吸引人,还会要求女优去做整容以及隆胸手术。最让人意外的就是大部分爱情动作片中的女性角色,在现实生活中是实实在在的良家妇女,还有一部分是正在读书的学生。

由于日本文化中要求女学生化妆精致,需要打扮得漂漂亮亮的。有些家庭给孩子的零花钱比较少,她们就会找机会利用空余时间去拍摄AV赚钱。像早稻田大学学生西野翔,富家千金小圆泽都是其中的典型代表。

在日本需要讲究诚信,签订合约之后就需要按照里面的内容履行。如果反悔,就需要赔公司一大笔钱,根本不可能赔付得起。经常有女优在拍摄期间号啕大哭,或者忍受到结束之后晕倒。

有很多从事这方面职业的女性会有染上性病的风险,对心理、身体的伤害也极大。能够获得高报酬的女优数量较少,大部分的薪资微薄。

很多女优在退出这个行业之后很难再就业,各种疾病缠身导致痛苦不堪。就连红透半边天的饭岛爱,也逃脱不了孤独死在家里多日才被人发现的命运。

日本虽然性开放,但是正式的性教育极差,所以这也导致大部分青少年从影片中学习、了解性知识。日本中性暴力等视频较多,这也让心理并成熟的学生有了不好的心理,认为视频中的就是对的,应该需要这么做。

近年来,日本性的概率越来越高,且越来越年轻化。这也让日本意识到了,爱情动作片产业带来经济效益的同时,也带来了诸多副作用。所以,现在日本渐渐开始整治该行业。

不过产业链发展了这么久,想要改变并非一朝一夕就能完成,需要长时间慢慢改变。我国相对日本而言,对于性有更严谨的标准,严厉的处罚,也禁止售卖,传授淫秽物品。这方面我们国家的整治较好,相对而言概率更低。

日本爱情动作片后续的发展如何,那我们就拭目以待吧!

参考资料:

日本女性经济学面临的困境及对劳动力市场的启示_刘芳 2022-01-15

日本AV女优的辛酸泪_王伟 2010-05-05

数码时代的日本色情业与性问题研究_鲍玉珩 2013-05-15

日本风俗

作者:怡君 审核小羊 校稿编辑:李子

东京私做,在东京歌舞伎町做了两年风俗女的自白

编者按

你即将看到的是一个新的系列「红灯区打工日记」的第一篇。你也许已经猜到了,这个系列正是我们之前连载的「在日女子红灯区漫游指南」的延续。从漫游指南到打工日记,作者不断深入她在日本红灯区腹地的探索和冒险,也一直试图真实、勇敢地记录下曾在她身上所发生过的一切。但由于这一题材的敏感性和预想中这一系列文章可能会带来的诸多非议,也是出于作者个人的意愿,本文将以匿名的形式发布,请新老读者悉知。

我们试图在文章中保持一种编辑的客观性,当但一个年轻人想要记录下她的冒险,并渴望让更多人透过她的经历看到一种真实的红灯区生活或引以为戒,让我们也不愿剥夺她原本的声音。同时更希望大家珍爱自己,不要做出同样的事。祝大家都能爱和被爱。


在日本当风俗女这件事

说来滑稽,我人生中第一次打工,就是在歌舞伎町。

日本的红灯区是合法生意,尽管卖春又是被法律明文禁止的。听起来有些自相矛盾,按照现在日本的风俗营业法规定,任何人不可以在收取报酬的前提下,与不特定的对象(夫妇,情人关系以外)发生性行为。不过此处规定的性交并不包含手,口,肛/交等 “性交类似行为”。

因此日本的红灯区在卖春违法的大前提下依然大势发展着,提供所有除了 “本番” 以外的一切人类发生可能的 “性交类似行为” 的服务。在卖春违法的同时,日本的风俗营业法又详细规定了合法的风俗业业种,包括陪酒业,脱衣舞剧场,店铺型风俗,派遣型风俗等等,包括小钢珠机赌博店和情人旅馆等都算在风俗业营业内。

实际上卖春防止法的实施并不严格,泡泡浴店和派遣型风俗几乎每一单都会涉及到 “本番” 性行为,但这个时候只要说 “是营业员(在这短短一两小时内)与客人相恋了,他们是自由性行为” 即可脱罪。

根据推测,性风俗关联产业占据日本 GDP 的 1%,市场规模有说是 5.6 兆日元的,有说接近 8 兆日元的。其中光是派遣风俗一项的市场规模,就高达 1 兆 8481 亿日元,可以与化妆品市场相匹敌,甚至能超过岛根县整个县的年生产总值。 而风俗业这种半灰色地带的产业又将偷税漏税视为惯常操作,实际上的情况只会只多不少。

日本风俗业产业规模巨大,从业人数众多,但风俗营业法下合法的劳动者却也并没有能得到合法的劳动权益保障,生活仿佛和非法劳动并没有什么区别。 例如,业者一旦遇到被客人强奸之类的情况,往往联系也很困难,最多只能走 “业内” 的规矩,自己或者由店方出面施压,要求赔偿金私了,不然就联系公司或者家庭等等。这已经是最好的理想情况了,实际操作中,一旦真的联络了对方的家庭,甚至可能被对方的妻子以婚外情破坏婚姻关系为由,反向风俗业的女孩要求赔偿金。

又比如说疫情时给国民发放的生活补贴,起初的方案就是将红灯区的工作者排除于补贴对象之外。而在租房时,很多管理公司也会拒绝在红灯区工作的女性提出的申请。由此才诞生了歌舞伎町以 “夜世界工作者” 为服务对象的专用房产中介公司。

法律只是许可了风俗业的存在,但并没有保护这个业界里的人。 尽管反过来讲,红灯区内发生的违法行为本身也是屡见不鲜。对于大部分这个业界里的人来说,既然夜晚世界的规则已经不能指望通常社会的法律来保护,红灯区不得不自己形成一个封闭的小小世界。


外国人在日本风俗界

当然了,这些都和外国人或者留学生没有关系。

除了永住者,定住者,与日本人结婚取得了合法身份的人以外,以留学或工作为目的来到日本的人并不允许从事风俗产业。其中对于留学生的规定尤其严格,被认可的打工在 “仅允许赚取生活费用” 的前提下被严格规定了业种和时间 —— 每周限制在 28 小时以内,除风俗业以外的业种。合法的留学生打工常常以普通商店、餐厅、家教行业为主。一旦发现违反就无法续约签证,甚至遣返。雇佣留学生的店铺也需要遵守法律,严格提出外国人雇佣状况说明书。

只不过,虽然法律如此规定,对于红灯区的法律管制依然无法做到和其他行业一样严格。即使是风俗营业法批准的合法产业,红灯区与一般社会之间还是隔着巨大的断层,虽然合法,但是依旧是一片灰色地带。尽管违法性质和什么三流杂志都市传说中的红灯区人口买卖绑架事件不一样,现实里红灯区的违法操作主要发生在如同前文所说的偷税漏税一类。

实际上,大部分在红灯区工作的女性都未曾报过税,也没有劳动合同,工资报酬一律 “手渡”(指当场直接给现金)。因此在疫情期间,推特上的风俗女圈子内还在热传一个教程:为了拿到生活补助金,如何现在开始补齐以前十年没有交过的税。而最后,在几个红灯区人权组织的抗议下,这一补助金最终还是决定发放给红灯区工作的女性们了。

这些违法操作自然也包括非法雇佣外国人。

根据 2012 年的警视厅记录,当年有 68 位外国人在日本违反了卖春防止法。其中 56.4% 是人,22.8% 是韩国人,之后则是东南亚人。并且这些案例里又大多牵涉了非法滞留和偷渡等等问题。

后来我在歌舞伎町一家华人开的违法大保健店打工期间,听同店的人口述过一段历史:十多年前,留学生还很少,日本与国内的经济情况差距也更加悬殊的时候,就曾有大量的留学生都会选择在违法风俗店工作,不少女孩都是来自早稻田、庆应甚至东大的学生。

十多年前的歌舞伎町还没有净化条例,也不会多管,这里通宵营业宛若不夜城,大量人或者韩国人,还有东南亚人经营的未登记非法风俗店满街都是,而背后基本都有黑社会撑腰。 可以说,和现在国内网民对歌舞伎町的刻板印象,或者成龙电影《新宿事件》里的世界倒是差不了多少东京小姐哪里找。光是这家打着按摩招牌的违法风俗店,彼时的营业额甚至能与日本人的夜总会匹敌,赚上千万日元的女孩不在少数。之后她们回国,带着从日本赚的钱回老家盖新房。

尽管到了现在,外国人违法风俗店也好,外国人黑社会也好,都早不是十年前的样子了。乍一看歌舞伎町似乎 “清白” 了太多,晚上到了凌晨一点就集体按照法律关门歇业。哪怕在最破最深最暗的那些小巷子里,也最多只能见到操着怪异日语口音企图拉客去小阁楼的非洲人。不过在日偷偷参与风俗业的华人也依然存在。

上图是某法律咨询事务所的官方网站,其中就有客户提出这样的咨询:“我是留学生,在风俗营业店当女招待的事如果被和管理局发现了,那之后更新留学签证时,因进行了资格外活动被入管局拒绝了签证更新申请。难道只能回国了吗?”

我的情况也大抵如此。我在歌舞伎町的第一份工作,是在兔女郎主题 girls bar 穿着制服和客人陪酒聊天,后来,又去了歌舞伎町里一家华人开的东莞风格大保健按摩店,为全裸的男性客人提供精油按摩,以及性服务。自然,如果同为留学生就知道,我的第一份打工算是擦边了日本的留学生管理法律,第二份则是明确的犯法。我对此不会辩驳。

在我试图寻找红灯区的打工机会,却因为在留资格而屡次碰壁时,有人对我提议 “你去找那种人开的店吧”。我也曾经听说过在东京中心以外的很多小地方,现在也有非法滞留的外国人经营的风俗店,我认识的朋友中就曾听说过这样的存在,一个人留学生,在小城镇留学,违法盘下了一家风俗店经营着。虽然彼时,我其实并不熟悉华人留学生的圈子,甚至因为埋头考试而从没打过工的我,根本不晓得这些人身在何处,该怎么接触他们,又是如何了解到这些知识的。

对当时懵懂的我来说,红灯区就是我开始了解这个世界的入口。我第一次打工是位于歌舞伎町的一家日本人经营的 girl’s bar。如果你曾经在某个夏天的晚上六点以后,漫步于歌舞伎町区役所附近的小路,或许你就曾经见过身穿兔女郎制服,举着 “一小时 3000 日元畅饮” 的牌子,作为陪酒女正在揽客的我。

我第一家工作的店,现在已经改名,很遗憾没有留下当时自己的拍摄的照片,只有店铺推特的旧照


东京夜世界

我一直有想要做风俗女的想法,这听起来也许非常奇怪。但这种想法对我来说,近似于一种强迫观念,其成因到底为何 …… 在这开篇说来似乎有为自己脱罪的嫌疑,因此在此处且容我保密。如果有人能将这个系列看完,我会将这一份自白留到故事的最后。

我住在新宿附近,周围这样的店要多少有多少,也没有家里人管得着我了东京找小姐。虽然,按照留学生打工管理条例,我本是不能在陪酒店或者风俗店打工的。一旦被通报到学校或,即会被吊销留学签证遣返回国。我知道这一点,但是还是想试试运气。

我在日本最大的风俗业求职网站和好几个普通的打工求职网站上寻找着,在日本这些生意合法,普通的求职网站上也能轻易找到夜总会,club 的招工信息。但凡是没有明确写着拒绝学生和外国人的店,我全都发信息去问了个遍。一天之内发了四五十条应募信息,中午起床画好全妆,穿着可爱一些的裙子,然后出门,人就坐在歌舞伎町的路边扣手机,随时等着回复消息,或者去面试。

日本最大的风俗业求职网站,网站名字和地址在此匿去

虽然在中文里可以统一称为风俗业,不过日本的 “夜晚的职业” 可以分为风俗和水商贩两类。前者提供性服务,后者以陪酒聊天为主。通常来讲,水商贩的人看不起风俗,日后我在 girls bar 工作时的同事对我说过,自己绝对不要堕入风俗业日本风俗。东京约炮哪里有

我发去应募信息的店主要有三种,第一种,打着初心者也能做的口号的入门级风俗店,没有本番,以手口服务为主。我曾经打过是枝裕和的电影里见过的那种单纯陪睡和膝枕服务的店的主意,不过搜了一圈才知道,这种店并不现实。想来最终还是要提供性服务。

第二种,club 或者 girls bar, 也就是 “水商贩”(指陪酒业界)世界里 キャバクラ 夜总会的低配版,女生提供陪酒服务的特殊饮酒场所。我看过一些红灯区题材的漫画和电影,自觉无法像那些作品里看到的夜总会交际花们一样,穿着华丽的礼服裙装,每天晚上在装修得金碧辉煌,营业额竞争同样无比激烈的世界里,和远比我更善言辞得多的日本女孩子同台竞技。我对于自己几斤几两还是比较清楚的。club 或者 girls bar 就看起来 “适合入门” 很多,店铺不大,大多也就是普通酒吧的样子,女孩子们穿着裙装或者衬衫迷你裙程度的制服工作,欢迎兼职打工,每周可以只出勤个三四天,比较符合我对自己的体力水平的认知。

第三种,由女性营业员提供陪酒服务之外,服务内容更加过激的 セックキャバ ,也可以说成摸摸酒吧或者柰子酒吧。虽然营业执照算在水商贩那一类,但实际上是水商贩与风俗间的擦边底单。标准的 club 或者 girls bar 都是对肢体接触有明确限制规定的,大部分 girls bar 只允许客人最多隔着柜台摸一下女生的手,而摸摸酒吧则允许客人随便揩油,还有更加过激的特别熄灯时间,除了不能在店内进行完整的性交涉以外,几乎什么都可以做。制服也是以非常暴露的类似情趣内衣的服装为主。

意外的是,日本风俗业的营业竟然异常的严格,大家都在正经做生意,大部分店铺听说我是留学生以后都直接拒绝了我。那时的我对红灯区的印象还如十年前那样,以为红灯区不会管这些。最终邀请我去面试的,只有两家 セックキャバ ,一家旅馆派遣型风俗店,和一家 girls bar。

原来大家都在正经做生意,想要不遵纪守法的只有我啊。我在歌舞伎町的便利店门前坐了半个下午,街上出现了热热闹闹和牛郎相伴走过的年轻女孩子,或者匆忙去上班的女性。我也站了起来,捏着手机,准备去一家一家面试,在心里背诵提前查过的风俗业面试台词,和在网上看到过的标准回答。


摸摸酒吧面试大失败

除了那家 girls bar 以外,其他三家的面试都在今天。时间还早,我先去了两家摸摸酒吧的面试,一家远在池袋,还有一家在新宿歌舞伎町。

池袋对于我来说似乎不是个好选择,从我住的地方过去要整整一小时,可以算是横跨小半个东京。因为距离太远,我居住日本三年来池袋的次数都屈指可数。不过这也是别无选择的选择。从在求职网站不停地找信息,发应募,接的过程中,我大概明白了池袋红灯区的样貌: 相比歌舞伎町更加低廉,更加底层,3000 日元价格的超低价风俗店比比皆是。相对的,管理也没有歌舞伎町那么严格。

池袋一直以来就有很多外国人定居,西口公园的治安之差甚至能拍成电影。相比歌舞伎町,池袋的红灯区更加像是无法地带。

我要去面试的这家 セックキャバ 位于池袋站西口附近的一个老破小楼房的三层。一楼是中华料理店,对面是日本居酒屋和东北烧烤拍档,不远处是看板已经褪色落灰了的超低价风俗店。从也不知道是写字楼还是居民楼的狭窄入口处进去,走电梯,我看着手机上的时间,提前十五分钟恰好站在了店门口。我重新看了一遍风俗业求职网站上的面试流程指导视频。

标准流程包括:事前询问-面试准备-回答提问返利-确认工作条件-写入店文件-体验入店(类似在店里进行一日实习)

重新确认了一遍重点后,我走上电梯,现在也就是下午三点,隔着门看不清的昏暗店里已经能听到音乐声和女孩子们的欢笑声了。一个穿西装的老年男性推开门,从我身边低着头匆匆走了出来。我等了一会儿,推门走进店里,入口的空间非常狭小,也就仅够一个人通过,里面的空间看起来也不大,虽然拉着帘子,一眼望不到头,但是估计也就七十平方米不到。一个穿着 polo 衫的中年男性正在位于狭窄通道里的营业台后点钱。看到身为女性的我走进店里,很惊讶的样子。

“我是在里预约了来面试的……” 彼时疫情严重,我隔着口罩弯腰小声说道,看起来是店主的男性终于发出 “哦,哦” 的声音表示了然,并带我走进了通道隔壁一侧的房间里,应该是员工室。有女孩子从帘子后面探出头来,我还没来得及看清是什么样的着装呢,见我是女生便立刻又躲了回去。

在员工室里坐下后,我重复了一遍, “我只有留学护照,可以在这边打工吗?”

“可以啊。”店主无所谓地答道, 翻找出一张打印纸递给我,又连珠炮似地,“你先写一下这个,对了,喝茶吗?要不要加冰?然后你把口罩拿下来我看看。”

我接过打印纸,看到上面是表格,又听到对方的话赶紧抬头,扯下口罩,飞快挤出一个恐怕有些讪讪的笑容。心里想到,啊,夏天,口罩下的妆恐怕要化了,还没来得及补妆。

“冰块就不用了……谢谢!”

光源很模糊的室内,店主看看我的脸,还是没有什么表情地点点头,出门去倒茶。我一个人在室内看着表格,上面除了基本的年龄和名字以外,还有身高,三围数据,风俗业界从业经验,期望薪水,能出勤的时间,恋爱经验,性格和兴趣爱好,你觉得对于男性而言自己的魅力是什么,等等。

网上找到的标准问卷一例。内容非常基础,几乎所有水商贩或者风俗业的面试问卷都包含了这些问题:职业,有无纹身,有无孩子,有无红灯区从业经验,入店目的,一日内希望赚取的价格,希望工作的时间段

趁着店主不在,我赶紧拿出手机检查单词和语法,把最后两题 “性格和兴趣爱好” 以及 “自己的魅力” 给写上。内容中规中矩,有点参照了以前在水商贩题材的漫画里见过的答案。现在想来实在是无效回答,有点蠢,为图一乐复述一下给大家看看:

身高:168 —— 故意比实际身高少写了 5 cm,因为日本人觉得太高的女孩子不可爱。

三围:除了胸围老实照写以外都是按照网上的数据抄的,我不清楚自己的三围。

风俗业经验:无(实话)。

恋爱经验:无(实话)。

性格和兴趣爱好:开朗健谈,喜欢喝酒和和人聊天,经常在酒吧喝大了之后拉着陌生人聊天拥抱(除了第一句都是实话)。喜欢逛咖啡厅打卡,散步(网上抄的)。喜欢鱼,很喜欢去逛筑地鱼市场(实话,之所以写上是因为在漫画里看过,具有生活感和真实感的 “反差萌” 女子在水商贩世界更受欢迎)。

出勤日和希望薪资:每周三到四天,希望薪资无,因为没有从业经验,我会从现在开始好好努力,目前还没有希望薪资。

想到这还是我人生中第一次写简历,不由得觉得有些好笑。后来我才知道,这份简历对于水商贩的世界而言,可以说是完全不合格。除去看起来毫无性魅力以外,最大的问题反而出在了期望薪资上。

风俗业的世界没有劳动合同,女孩和店铺的关系完全只由金钱构成,突然 “飞走了”(逃跑)的事件时有发生,突然少了一个从业员会带来不便,而店铺方对此可以说是毫无应对手段的,除非是偷窃捐款逃跑之类的大问题,没有人会为了追回一个女孩子费力。能维系女孩子和店铺关系的只有金钱,女孩子对金钱的欲望越大,越是急切地需要很多钱,比如还债,整容,反而越是说明这是能长久干下去的可靠劳动力。因此在期望薪资上上没有期望可是大忌。

彼时还不知道这些事的我写完了表格,交给店主。他看了一会儿,对我说,“我知道了,我会和经营者联络,之后决定雇佣你的话会打通知。”

彼时我也不知道这是一句惯用的拒绝台词。虽然风俗店所谓的店长,如他所言,确实都是被不露面的实际经营者雇佣来看店的人,不过店长具有决定雇佣的权利,一般这种情况下,决定雇佣都会当场拍板,提出 “要不要来体验入店一天试试看”。

当时我只是以为抓住了希望,立刻点头,“好的,非常感谢您!那个,关于通知,请问我该等到什么时候比较合适?我怕没收到。”

“晚上十点吧。” 店长说。

“好的!今天非常感谢!”

我这样说着,被面无表情的店长送出了店铺。虽然心里已经满心雀跃,但是还是匆匆赶向第二家预约了面试的摸摸酒吧。

第二家在新宿歌舞伎町,少见的店铺入口就在一楼,在业界里可以算是规模相当气派的。这个点虽然还没到上班族完全下班的时间,歌舞伎町已经有不少人在晃荡,也有中年男性刚刚从里面出来,身后有穿着黑西装制服的年轻男子送客。

我等待客人离开以后才上前对 “黑服” 搭话。黑服,指的是在陪酒或者风俗店铺里担当普通营业员,从旁辅助工作的男性,无论是男性向的夜总会还是女性向的牛郎店,不提供陪酒服务的普通从业员都是男性来担当。

我也听说过,一些陪酒女夜总会会特地雇佣年轻帅气的店长和黑服,为的是给陪酒女提供精神抚慰等情绪支持。说得更直白一点, 一些男性店长被雇佣来,正是为了 “钓” 陪酒女,用 “色恋营业” 的方式让对方对自己产生依恋甚至恋爱之情,以保证陪酒女能稳定地一直在这家店里工作。

虽然我不知道这家店的营业方针,但是看着这位黑服那比起一般男性更加干净斯文,甚至能说是相当讨女孩儿喜欢的漂亮脸蛋,心里想着,果然真有这种事啊。

说明预约了面试后,对方带我走进店铺,又爬上长长的楼梯,来到了员工区域上面的一个隔间。路上,看起来也就比我大个三五岁的男孩子柔声说,“我们家不是普通的夜总会,制服要穿性感泳衣,你可以接受吗?”

“没问题,我之前看过店铺主页了。”

“那就好。今天挺热的吧?我给你开空调哦。然后我去给你拿点饮料,这期间你先写一下这张表格吧。”

我从对方手中接过内容和上一家店没有什么两样的表单,还有特地加上了纸盖的冰麦茶。在店铺楼顶的阁楼开始写表格的时候,黑服先离开了。

表格还没写完,再次有人敲门。进来的,是刚才的黑服,和另一个应该是管理层的男性。不知为什么,黑服看起来一脸歉意。

“抱歉,能让我们确认一下在留卡吗?”

“好的。” 我拿出在留卡递过去。两个人有些为难地小声交流了一些什么,然后管理层的男性对我鞠躬道歉道:

“对不起,虽然之前在里联络您可以来面试。但是我们刚才确认了一下,这个在留资格是不能在这种店里打工的。被发现了的话我们店也会很麻烦……”

“我知道了,也是我没有说清楚,抱歉。”

我没有感到太意外地回答,放下了写到一半的表格。稍微交流寒暄了几句后,刚才的黑服又一路把我送到店铺外。路上他突然和我说,“你是最近在找这一类的工作吗?”

我点点头。

“嗯……因为法律上是不允许只有留学护照的人来做这行的,你还是小心点比较好哦。如果有愿意让你去的店,也不会是正规店,去那种店工作很危险的。虽然歌舞伎町应该已经没有这样的店了才对,现在都管的很严格,不过其他地方可不好说。”

我有点意外听到这样的提醒,愣了愣,点头,对对方说谢谢。他也对我点点头,说路上小心。

走出不知白天黑夜的俱乐部,出门的时候已经是傍晚。夏天的晚霞早早地降临,越过歌舞伎町的高楼,能看到一轮正红色的落日。街上比起白天凉爽了一些,但是穿了一天的白裙子还是黏黏糊糊的带着汗。我在店铺门口站了一会儿,看看人群,粉色和紫色相间的晚霞,心里想着刚刚黑服好心的提醒,只想了一会儿,然后便没再想了。我只是要去做这件事,我只是想做成这件事。

我又低头看了一下手机上的时间,转身向歌舞伎町的 “樱花小道” 走去。那是我鲜少踏足的地方,绕过歌舞伎町的中心走进去,这条小道上到处是无料案内所和泡泡浴店夸张的招牌,画着赤裸挑逗的内容,整条路上几乎看不到一个女性,只有男性在匆匆赶路,以及风俗店案内所的人在伺机拉客。在日本人之中也被誉为歌舞伎町的危险地带之一。

简易歌舞伎町地图,桃红色和紫色标注出的区域相对不安全,蓝色部分治安良好

在樱花小道,晚上八点还有一家面试,这一次是风俗店的。

当然,这个时候我也不知道,因为这一次面试,我会遇到一次强奸,或者说诱奸,又或者说是未遂?直到现在我也不知道该如何给这个事件定性,它只是顺势发生在我身上了。

*本文出于作者意愿匿名发布

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日本楼凤,如何写好家乡的风俗作文?我的家乡,我的风俗:写出家乡独特韵味的作文秘诀!

如何写好家乡风俗作文?秘诀在于细致观察,融入真情实感,并运用恰当的描写手法!

写好家乡风俗作文的关键是观察。 观察不仅是看看,更是深入了解。 你需要认真观察家乡特有的节日庆典活动、饮食习惯、穿着打扮等等。 你仔细观察过春节家家户户贴春联张灯结彩的热闹场景吗? 你观察过元宵节大家提着彩灯的喜庆气氛吗? 你注意到端午节艾草的独特气味吗? 用你的眼睛仔细观察,用你的鼻子、耳朵去感受,用你的心去体验东京找小姐。比如,你可以记下中秋节家人赏月、吃月饼时的情景,那些具体的动作、环境描写是文章亮点。你家有没有某些特殊的祭祀活动?祖辈有没有给你讲过许多与节日和习俗有关的传说、历史渊源?它们更能够帮助你了解家乡独特的文化底蕴!

你的情感是作文的灵魂。 不要只单纯地描写事实,而要融入你对家乡风俗的个人感受。比如,清明节扫墓,你有何感想?对祖先的怀念,对家乡这片土地的珍 重。 记得要写出你体验这些习俗时感受到的快乐、感动、骄傲或者感慨,千万不能干巴巴只写客观事实 描述你的情感就能让你的作文更有感染力。 参加过重阳节登高吗?那一览众山小的感觉让你心胸是如何激荡的? 用文字将这份情感真实的传达给你阅读作文的人!

运用比喻、拟人的修辞手法,可以让你的描写更生动形象有感染力的 。用准确生动的语言。比如,描写热闹的场景,可用“锣鼓喧天,鞭炮齐鸣”, “人山人海”等字眼,增加气氛。描述食物则要细致到位。“晶莹剔透的汤圆,甜甜的馅心,滑润细腻的口感..”让人欲罢不能。 可以结合一些画面描写: 大年初一清晨的开门鞭炮声隆隆作响带来的是新一年红润的晨光照在洁白的墙面上,又例如农历八月十五夜晚,家人围绕着圆月形桌子吃的各式月饼。这种细致入微描的感染里十分巨大。这样, 便能够栩栩如生的展呈你的文章和所描述题材的风味!

Q: 我的家乡习俗比较普通,怎样才能写出它独特性?

A: 即使是常见的家乡风俗习惯也包含着你家乡浓浓的人情风物。 聚焦于个人体验,以自己的独特感受来展现这种普通习俗的魅力。尝试挖掘出其背后的文化内涵:历史如何演变?它代表家乡人民的精神与价值观是什么?这种文化内涵让你笔下的文章富有亮点!

Q: 如何保证作文表达流畅?

A:写作的时候注重过渡衔接。多读多写多多练习写作,在保证语句通顺的情况下。注重调整语序以及结构关系。在开始动笔以前请用大概框架记录草稿,避免杂乱写法。尽量用简洁通顺的用你日常表达的口气与朋友来沟通作文这样写能让内容更容易理解

Q: 作文应该写多长?

A: 文章长度应视情节发展和个人叙述内容决定,并非写作时追求的最终产品

记住用心去写,你的真诚会打动他人!

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我国物业管理行业自诞生至今已走过近44年的历程,在很长的一段时间内物业企业主要依附于地产集团,作为其重要的运营管理及保障部门,物业管理和房地产开发有着紧密而不可分割的关系。但近几年我国房地产市场不断调整,物业服务企业从关联地产方获得资源及项目支持的力度越来越小,甚至不少物业公司深受地产公司拖累,被迫走向独立发展。很明显,物业管理行业已逐步转入存量市场。在存量市场下,企业间竞争加剧,项目拓展难度增加,优质项目供给减少,业务发展遭遇瓶颈,一系列行业发展问题摆在面前。物业管理行业未来还有发展空间吗?存量市场下企业如何保持市场竞争力?哪些赛道值得物业公司继续探索?带着这些疑问,我们研究了日本知名物业管理公司——Nihon Housing,以期从它的发展中借鉴优秀经验,找到解决行业发展问题的新思路。

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Nihon Housing:日本最大的独立物管公司

Nihon Housing Co., Ltd.(日本住房株式会社)是日本物业管理行业中最大的独立物业公司。截至2024年3月,Nihon Housing管理着10,478栋住宅建筑,584栋商业类大楼和1,185栋出租公寓,以“创造安全舒适的居住环境,为社会发展做出卓越贡献”为核心理念,致力于倾听客户声音,不断改善和实践,以满足客户需求,打造优质的居住和办公环境。

始于清洁,成于物管。Nihon Housing的发展要追溯到1958年富士建筑工业公司(前身)的成立,主营业务是提供清洁服务。随着企业不断发展,逐步涉足公寓管理、住宅物业管理等,也有过地产开发业务,后因房地产市场下行而退出开发业务,专注于物业管理市场。经过四十多年发展,2000年8月,Nihon Housing在日本证券业协会进行场外股票登记,2002年2月在东证二部正式上市。2024年9月因业务转型及战略发展完成了私有化退市。

Nihon Housing从成立至今已有约66年的历史,远比我国物管行业的发展历程长得多,中间经历了日本的人口老龄化、经济大萧条、房地产市场恶化等系列承压的宏观环境,但始终保持稳健发展,规模不断突破,成为日本最大的独立物管公司。而今,我国开始面临人口老龄化压力、房地产市场进入深度调整阶段,宏观经济环境亦存在诸多不确定性。因此,Nihon Housing的发展历程及优秀经验对于当前我国的物业服务企业具有重要的参考借鉴意义。

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连续多年保持营收增长,盈利能力稳定

Nihon Housing在日本房地产存量市场中,连续多年保持着稳健的发展节奏,营业收入近十年来持续增长。根据2024年6月发布的最新财报,2023年Nihon Housing实现营业收入1453.50亿日元,同比增长3.51%,2014-2023年均复合增速约为6.19%。其中,受2020年全球疫情影响,Nihon Housing的营业收入出现短期下滑,2020年实现营业收入1149.67亿日元,同比微降1.37个百分点。但2021年营业收入很快止跌并实现快速增长,达到1246.86亿日元,且高于2019年营业收入,进一步稳定增长。

图:2014-2023年Nihon Housing营业收入及增长情况

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资料来源:wind,中指研究院整理

从盈利能力方面看,Nihon Housing的毛利率保持在22%-25%的水平,而净利率稳定在3%-4%之间,仅2023年受海外子公司等因素的影响利润率水平较低。Nihon Housing日本上门稳定的盈利能力与企业性质有关,公司不依靠地产关联方,聚焦几类轻资产业务,所以抗波动能力更强。相比来看,国内不少物业服务企业净利润已经出现负值,一些企业遭受了较为严重的亏损,这些企业盈利水平下降主要是由于地产关联方出现问题,高毛利业务板块受到较大影响。但随着国内物业企业逐步降低与关联地产方的关系,独立性不断提升,阵痛期结束后将进入稳定发展阶段。

图:2014-2023年Nihon Housing净利润和净利率情况

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资料来源:wind,中指研究院整理

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业务聚焦四大板块,持续优化业务结构

Nihon Housing多年来主要聚焦四大业务板块,曾经有过地产开发业务,但由于日本房地产市场环境恶化,便果断退出此业务,专注于四大类轻资产业务:

第一,社区住宅管理:围绕住宅项目提供清洁、安保、设施管理等;

第二,楼宇管理:针对非住宅项目提供清洁、设施维护、安保等;

第三,房地产管理:主要指建筑托管及经纪服务,包括租赁公寓管理、物业管理、转租服务、房产销售和中介等;

第四,建筑修缮:包括大规模修缮、建筑检查与诊断、日常修缮、长期修缮计划和资金规划、改革和翻新等东京楼凤。

其中,社区住宅管理和建筑修缮服务占比较高,是两大支柱业务,楼宇管理和房地产管理占比较少。以最新年报数据为例,2023年,社区住宅管理的收入占比为40.90%,多年来持续下降,但占比仍较高;建筑修缮服务近年来保持快速增长,自2007年的20.24%,增长至43.75%,增长23.51个百分点。这两项支柱业务合计占比超过84%。楼宇管理收入占比约为11.27%,占比不是很高,但近年来也保持增长态势,板块重要程度持续提升。

图:2007年与2023年Nihon Housing业务收入占比情况

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资料来源:Nihon Housing年报,中指研究院整理

结合国内物管行业的常规业务分类,我们发现,Nihon Housing的基础服务与增值服务的占比近乎各半。2023年,社区住宅管理和楼宇管理(基础物业管理)的收入合计占比约为52.17%,而建筑修缮和房地产管理(增值服务)的收入合计占比约47.83%,与基础服务的收入贡献相差无几。

从服务对象上看,Nihon Housing主要围绕资产本身开展服务,所有的服务基本是以建筑本身为核心,提供运维管理、修缮、租赁、买卖等服务。相比国内物管企业服务对象更专一,更聚焦。如建筑修缮这一增值服务能持续取得发展,收入贡献快速提升。

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Nihon Housing逆势而上稳健发展的原因

Nihon Housing经历了近70年的发展,期间经历了日本经济大萧条、人口老龄化和房地产市场的恶化,却能始终保持稳健发展,成为日本物业管理行业的佼佼者。为何Nihon Housing能实现逆势而上,稳健发展?我们认为主要原因有以下几个:

第一,深耕存量市场,提升存量项目的拓展能力。伴随日本房地产开发转入存量市场,Nihon Housing及时调整发展战略,加大对存量项目的拓展力度,使管理项目中存量项目的占比由2001年的50%左右,提升至2023年的90%左右。

第二,适时借助并购壮大自身规模,优化业务结构,整合优质资源。Nihon Housing在多年发展中经历了多次并购,以横向并购为主,并购标的主要聚焦住宅物业管理,房屋修缮,非住宅物业管理三类,巩固了Nihon Housing的三大业务板块。

表:Nihon Housing部分并购案例

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资料来源:公开资料,中指研究院整理

第三,积极拓展海外业务。当国内物业管理行业发展遭遇阻力,持续深耕国内市场无法寻求突破的时候,Nihon Housing积极寻求海外市场,进一步扩大管理规模,保持稳定发展。如Nihon Housing曾并购大连豪之英物业、新加坡Propell Integrated Pte Ltd,以及越南的Pan Pacific services Company limited等公司,在扩大管理规模的同时,也完善了市场布局,增强了企业抵抗国内市场下行风险的能力。

第四,聚焦核心业务,顺势而为优化服务品类。Nihon Housing的业务分类比较清晰,所有业务主要围绕建筑物本身开展,聚焦核心业务,竞争优势突出。同时,也会根据市场变化不断优化业务结构和服务品类。比如当国内房地产市场恶化时果断退出开发业务;当面临存量市场竞争时,大力发展建筑修缮服务;当日本面临严重的老龄化问题时,积极开展适老化服务,提供更多上门服务、咨询服务等。

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业务转型升级,私有化退市

Nihon Housing 2002年在日本东京证券交易所上市,开启了长达22年的资本市场之路,在 资本市场的表现比较亮眼。但2024年9月,Nihon Housing 从东京证券交易所完成私有化退市。选择退市的主要原因包括以下几个方面:

第一,扩大业务基础和加速数字化转型。公司计划通过并购和全球扩展来推动增长,这包括扩大业务基础和进行数字化转型。公司认为这些长期战略可能会在短期内影响财务表现。 

第二,避免股价波动对股东的不利。由于上述长期战略可能会影响短期财务表现,继续上市可能导致股价下跌,对股东不利。 

第三,保持独立决策能力。公司希望保持管理层独立决策权力,免受股票市场短期波动的影响,从而更好地执行长期战略。 

第四,通过与高盛集团的合作赋能企业发展。Nihon Housing通过引入高盛集团完成私有化退市,与高盛集团合作,开启业务发展的新篇章。 

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Nihon Housing的发展历程对国内物企的启示

Nihon Housing发展至今,经历了日本经济大萧条、人口老龄化和房地产市场恶化等一系列宏观环境的冲击,却始终保持稳健发展。而今,我国宏观经济环境承压,房地产市场下行趋势明显,人口老龄化问题越来越严重,与Nihon Housing所经历的市场环境非常相似。Nihon Housing的优秀经验为国内物业公司的发展提供了启示,为行业突破发展困境找到了方向。

1 独立是必然趋势,独立物业公司也具备发展壮大的机会

我国大多数物业公司的非业主增值服务锐减,关联方收入亦有显著减少趋势,如碧桂园服务来自关联方的收入占比在原来低位基础上,实现了持续下降:从2022年的5.8%下降至2023年的3.1%,进一步下降至2024上半年的1.3%。我国的大多数物业公司曾经依附于地产关联方,当关联方的支持弱化甚至消失后,并不代表物业公司失去了发展的根基。Nihon Housing作为一家独立物业管理公司,规模可以做到日本物管行业第一,是国内物业公司研究学习的标杆。

2 持续优化业务结构,探索突破性业务

近几年在房地产市场变化、宏观经济承压、消费需求不足,政府财政困境等多种因素综合影响下,多元业务的发展仍然充满挑战。与nihon housing基础物业收入和增值服务收入占比各半不同,国内物业公司主要业务还是传统的基础物管服务,上市公司基础物管收入占比近72%左右,非上市公司可能会更高,增值服务始终没有找到突破,行业的第二增长曲线仍未建立。而nihon housing仅建筑修缮服务收入占比就能达到43.75%。

图:2020-2024H1上市物业企业基础服务营收占比

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数据来源:上市公司年报,中指研究院整理

未来,我们面临的存量建筑的维护、管理及修缮问题将逐步凸显出来。在此背景下,物业公司可探索房屋修缮及室内微改造等服务,为企业带来持续的业务空间。首先,存量时代下,物业公司应抓住机会,为存量房提供专业的房屋修缮、维护和工程服务,开拓新的业务领域和收入来源。其次,随着居民对居住环境品质要求的提升,房屋修缮市场的潜力将进一步释放。特别是老旧小区的改造和翻新,将成为市场增长的重要引擎。物业公司应关注这一市场变化,通过提供个性化、高品质的修缮服务,满足消费者对房屋品质和生活环境的要求。最后,房地产价值重心向产业链后端移动,物业服务市场地位显著提升。物业公司可通过提供高质量的物业服务,增强与房地产开发商的联动效应。国内头部企业在此领域已有布局,如万物云旗下“研选家”品牌,是万科物业自营的房屋改造焕新品牌,集成万科户型研究和精装供应链能力,为用户提供高品质的房屋改造服务。

此外,我国人口老龄化的压力逐步显现,物业企业积极拓展适老化服务,探索“社区+养老”模式。日本比我们更早步入人口老龄化阶段,Nihon Housing也不断根据市场环境变化提供适老化服务。国内的物业公司探索养老业务已有十余年,“物业+养老”的概念最早是在2011年3月全国人大会议中提出,后来许多头部企业布局养老服务赛道。万科物业的养老服务品牌“智汇坊养老中心”,提供上门居家照护服务、适老产品等;绿城服务2014年在乌镇的雅园开展“学院式养老”,目前该养老项目已经成为物业介入养老的标杆项目。但物业公司涉足养老业务多年来仍未建立成熟的业务模式,也未取得突破性发展,背后的原因不乏专业能力不足、场地紧缺、人才缺失等。在相关政策的支持下,物业公司可以整合相关资源,探索合适的运营模式,借助数字技术实现业务创新优化。

3 深挖存量市场 

伴随房地产市场的深度调整,新增投资、开发项目规模逐年减少,物业管理行业的竞争重点逐步变为对存量市场空间的挖掘。2023年,房地产开发企业新开工面积和商品房销售面积分别为9.54亿、11.17亿平方米,同比下降20.59%和13.90%,并创近五年来新低,处于快速下行通道,预期未来增量空间会进一步压缩。

日本房地产比我国更早转入存量市场,Nihon Housing及时调整发展战略,加大对存量项目的拓展力度,使其管理项目中存量项目的占比由2001年的50%左右,提升至2023年的90%左右。相对比来看,我国大多数有关联地产方的物业企业,管理项目中自关联方的比重仍较重。2023年,物业服务上市公司管理面积中来自第三方的占比均值约为53.21%,较上年下降0.68个百分点,相比上年变化不大。因此,在存量市场中,物业企业存在较大的项目拓展及整合空间。

4 拓展海外业务

借鉴Nihon Housing的发展经验,我国物业公司也可以考虑“出海”寻求业务突破。近日,大庆宝石花物业独立成功中标拉丁美洲五个国家境外物业服务项目,服务内容包括房屋建筑共用部位日常养护维修和管理、给排水设备运行维护、供电系统运行管理、供暖通风系统管理、监控服务、卫生保洁、绿化、驾驶服务、招待服务等,项目实施拓运一体化管理模式。

物业企业选择出海可以获得以下几个方面的回报:(1)扩大市场规模,寻求新的增长点。国内市场由增量市场转入存量市场,竞争加剧。出海则为物企打开了一个全新的市场。(2)获取更高的利润。国内市场增量空间减少、用工成本日益抬升等,物企的利润空间进一步压缩。部分海外市场在市场需求、竞争环境等方面存在差异,物企有可能找到更好的机会,获取更高利润。(3)品牌国际化与提升。出海有助于物企提升在国际上的影响力和知名度,通过参与国际竞争,物企可以展示自身的实力和服务水平,树立国际形象,进而吸引更多的国际客户和合作伙伴。

早在2014年就有彩生活出海的先例,整体看,物企出海仍处于探索期。近几年,物业企业出海的规模与速度有所提升,不同企业选择出海也有不同的方式。(1)选择设立子公司。如特发服务2022年在安哥拉首都罗安达设立子公司;(2)参股当地企业。如彩生活、绿城服务通过收购当地企业股权实现出海。出海对物业企业而言意味着更多的发展机会,建议有实力的物业公司在积极拓展国内市场的同时,寻找国外市场机会,平衡企业运营风险。

5 关注并购机会,整合优质资源 

对独立第三方物企而言,除了市场拓展,合资合作与并购是重要的拓展方式。在Nihon Housing的发展历程中,并购整合国内及国外优秀企业对发展业务、扩大规模、降低运营风险等起到了非常重要的作用。近两年,我国物业管理行业并购市场持续遇冷,但是,并购重组仍是物业企业进行资源整合、规模扩张和产业升级的重要方式。同时,二级市场对估值的压制,使得一些被低估的优质标的将成为重点被并购的目标。建议有资金实力的物业公司持续关注优质标的,建立筛选并购标的的标准,把握时机,巩固市场地位。