点击试用【中指·物业云】获取物业市场数据
我国物业管理行业自诞生至今已走过近44年的历程，在很长的一段时间内物业企业主要依附于地产集团，作为其重要的运营管理及保障部门，物业管理和房地产开发有着紧密而不可分割的关系。但近几年我国房地产市场不断调整，物业服务企业从关联地产方获得资源及项目支持的力度越来越小，甚至不少物业公司深受地产公司拖累，被迫走向独立发展。很明显，物业管理行业已逐步转入存量市场。在存量市场下，企业间竞争加剧，项目拓展难度增加，优质项目供给减少，业务发展遭遇瓶颈，一系列行业发展问题摆在面前。物业管理行业未来还有发展空间吗？存量市场下企业如何保持市场竞争力？哪些赛道值得物业公司继续探索？带着这些疑问，我们研究了日本知名物业管理公司——Nihon Housing，以期从它的发展中借鉴优秀经验，找到解决行业发展问题的新思路。
Nihon Housing：日本最大的独立物管公司
Nihon Housing Co., Ltd.（日本住房株式会社）是日本物业管理行业中最大的独立物业公司。截至2024年3月，Nihon Housing管理着10,478栋住宅建筑，584栋商业类大楼和1,185栋出租公寓，以“创造安全舒适的居住环境，为社会发展做出卓越贡献”为核心理念，致力于倾听客户声音，不断改善和实践，以满足客户需求，打造优质的居住和办公环境。
始于清洁，成于物管。Nihon Housing的发展要追溯到1958年富士建筑工业公司（前身）的成立，主营业务是提供清洁服务。随着企业不断发展，逐步涉足公寓管理、住宅物业管理等，也有过地产开发业务，后因房地产市场下行而退出开发业务，专注于物业管理市场。经过四十多年发展，2000年8月，Nihon Housing在日本证券业协会进行场外股票登记，2002年2月在东证二部正式上市。2024年9月因业务转型及战略发展完成了私有化退市。
Nihon Housing从成立至今已有约66年的历史，远比我国物管行业的发展历程长得多，中间经历了日本的人口老龄化、经济大萧条、房地产市场恶化等系列承压的宏观环境，但始终保持稳健发展，规模不断突破，成为日本最大的独立物管公司。而今，我国开始面临人口老龄化压力、房地产市场进入深度调整阶段，宏观经济环境亦存在诸多不确定性。因此，Nihon Housing的发展历程及优秀经验对于当前我国的物业服务企业具有重要的参考借鉴意义。
连续多年保持营收增长，盈利能力稳定
Nihon Housing在日本房地产存量市场中，连续多年保持着稳健的发展节奏，营业收入近十年来持续增长。根据2024年6月发布的最新财报，2023年Nihon Housing实现营业收入1453.50亿日元，同比增长3.51%，2014-2023年均复合增速约为6.19%。其中，受2020年全球疫情影响，Nihon Housing的营业收入出现短期下滑，2020年实现营业收入1149.67亿日元，同比微降1.37个百分点。但2021年营业收入很快止跌并实现快速增长，达到1246.86亿日元，且高于2019年营业收入，进一步稳定增长。
图：2014-2023年Nihon Housing营业收入及增长情况
资料来源：wind，中指研究院整理
从盈利能力方面看，Nihon Housing的毛利率保持在22%-25%的水平，而净利率稳定在3%-4%之间，仅2023年受海外子公司等因素的影响利润率水平较低。Nihon Housing日本上门稳定的盈利能力与企业性质有关，公司不依靠地产关联方，聚焦几类轻资产业务，所以抗波动能力更强。相比来看，国内不少物业服务企业净利润已经出现负值，一些企业遭受了较为严重的亏损，这些企业盈利水平下降主要是由于地产关联方出现问题，高毛利业务板块受到较大影响。但随着国内物业企业逐步降低与关联地产方的关系，独立性不断提升，阵痛期结束后将进入稳定发展阶段。
图：2014-2023年Nihon Housing净利润和净利率情况
资料来源：wind，中指研究院整理
业务聚焦四大板块，持续优化业务结构
Nihon Housing多年来主要聚焦四大业务板块，曾经有过地产开发业务，但由于日本房地产市场环境恶化，便果断退出此业务，专注于四大类轻资产业务：
第一，社区住宅管理：围绕住宅项目提供清洁、安保、设施管理等；
第二，楼宇管理：针对非住宅项目提供清洁、设施维护、安保等；
第三，房地产管理：主要指建筑托管及经纪服务，包括租赁公寓管理、物业管理、转租服务、房产销售和中介等；
第四，建筑修缮：包括大规模修缮、建筑检查与诊断、日常修缮、长期修缮计划和资金规划、改革和翻新等东京楼凤。
其中，社区住宅管理和建筑修缮服务占比较高，是两大支柱业务，楼宇管理和房地产管理占比较少。以最新年报数据为例，2023年，社区住宅管理的收入占比为40.90%，多年来持续下降，但占比仍较高；建筑修缮服务近年来保持快速增长，自2007年的20.24%，增长至43.75%，增长23.51个百分点。这两项支柱业务合计占比超过84%。楼宇管理收入占比约为11.27%，占比不是很高，但近年来也保持增长态势，板块重要程度持续提升。
图：2007年与2023年Nihon Housing业务收入占比情况
资料来源：Nihon Housing年报，中指研究院整理
结合国内物管行业的常规业务分类，我们发现，Nihon Housing的基础服务与增值服务的占比近乎各半。2023年，社区住宅管理和楼宇管理（基础物业管理）的收入合计占比约为52.17%，而建筑修缮和房地产管理（增值服务）的收入合计占比约47.83%，与基础服务的收入贡献相差无几。
从服务对象上看，Nihon Housing主要围绕资产本身开展服务，所有的服务基本是以建筑本身为核心，提供运维管理、修缮、租赁、买卖等服务。相比国内物管企业服务对象更专一，更聚焦。如建筑修缮这一增值服务能持续取得发展，收入贡献快速提升。
Nihon Housing逆势而上稳健发展的原因
Nihon Housing经历了近70年的发展，期间经历了日本经济大萧条、人口老龄化和房地产市场的恶化，却能始终保持稳健发展，成为日本物业管理行业的佼佼者。为何Nihon Housing能实现逆势而上，稳健发展？我们认为主要原因有以下几个：
第一，深耕存量市场，提升存量项目的拓展能力。伴随日本房地产开发转入存量市场，Nihon Housing及时调整发展战略，加大对存量项目的拓展力度，使管理项目中存量项目的占比由2001年的50%左右，提升至2023年的90%左右。
第二，适时借助并购壮大自身规模，优化业务结构，整合优质资源。Nihon Housing在多年发展中经历了多次并购，以横向并购为主，并购标的主要聚焦住宅物业管理，房屋修缮，非住宅物业管理三类，巩固了Nihon Housing的三大业务板块。
表：Nihon Housing部分并购案例
资料来源：公开资料，中指研究院整理
第三，积极拓展海外业务。当国内物业管理行业发展遭遇阻力，持续深耕国内市场无法寻求突破的时候，Nihon Housing积极寻求海外市场，进一步扩大管理规模，保持稳定发展。如Nihon Housing曾并购大连豪之英物业、新加坡Propell Integrated Pte Ltd，以及越南的Pan Pacific services Company limited等公司，在扩大管理规模的同时，也完善了市场布局，增强了企业抵抗国内市场下行风险的能力。
第四，聚焦核心业务，顺势而为优化服务品类。Nihon Housing的业务分类比较清晰，所有业务主要围绕建筑物本身开展，聚焦核心业务，竞争优势突出。同时，也会根据市场变化不断优化业务结构和服务品类。比如当国内房地产市场恶化时果断退出开发业务；当面临存量市场竞争时，大力发展建筑修缮服务；当日本面临严重的老龄化问题时，积极开展适老化服务，提供更多上门服务、咨询服务等。
业务转型升级，私有化退市
Nihon Housing 2002年在日本东京证券交易所上市，开启了长达22年的资本市场之路，在 资本市场的表现比较亮眼。但2024年9月，Nihon Housing 从东京证券交易所完成私有化退市。选择退市的主要原因包括以下几个方面：
第一，扩大业务基础和加速数字化转型。公司计划通过并购和全球扩展来推动增长，这包括扩大业务基础和进行数字化转型。公司认为这些长期战略可能会在短期内影响财务表现。
第二，避免股价波动对股东的不利。由于上述长期战略可能会影响短期财务表现，继续上市可能导致股价下跌，对股东不利。
第三，保持独立决策能力。公司希望保持管理层独立决策权力，免受股票市场短期波动的影响，从而更好地执行长期战略。
第四，通过与高盛集团的合作赋能企业发展。Nihon Housing通过引入高盛集团完成私有化退市，与高盛集团合作，开启业务发展的新篇章。
Nihon Housing的发展历程对国内物企的启示
Nihon Housing发展至今，经历了日本经济大萧条、人口老龄化和房地产市场恶化等一系列宏观环境的冲击，却始终保持稳健发展。而今，我国宏观经济环境承压，房地产市场下行趋势明显，人口老龄化问题越来越严重，与Nihon Housing所经历的市场环境非常相似。Nihon Housing的优秀经验为国内物业公司的发展提供了启示，为行业突破发展困境找到了方向。
1 独立是必然趋势，独立物业公司也具备发展壮大的机会
我国大多数物业公司的非业主增值服务锐减，关联方收入亦有显著减少趋势，如碧桂园服务来自关联方的收入占比在原来低位基础上，实现了持续下降：从2022年的5.8%下降至2023年的3.1%，进一步下降至2024上半年的1.3%。我国的大多数物业公司曾经依附于地产关联方，当关联方的支持弱化甚至消失后，并不代表物业公司失去了发展的根基。Nihon Housing作为一家独立物业管理公司，规模可以做到日本物管行业第一，是国内物业公司研究学习的标杆。
2 持续优化业务结构，探索突破性业务
近几年在房地产市场变化、宏观经济承压、消费需求不足，政府财政困境等多种因素综合影响下，多元业务的发展仍然充满挑战。与nihon housing基础物业收入和增值服务收入占比各半不同，国内物业公司主要业务还是传统的基础物管服务，上市公司基础物管收入占比近72%左右，非上市公司可能会更高，增值服务始终没有找到突破，行业的第二增长曲线仍未建立。而nihon housing仅建筑修缮服务收入占比就能达到43.75%。
图：2020-2024H1上市物业企业基础服务营收占比
数据来源：上市公司年报，中指研究院整理
未来，我们面临的存量建筑的维护、管理及修缮问题将逐步凸显出来。在此背景下，物业公司可探索房屋修缮及室内微改造等服务，为企业带来持续的业务空间。首先，存量时代下，物业公司应抓住机会，为存量房提供专业的房屋修缮、维护和工程服务，开拓新的业务领域和收入来源。其次，随着居民对居住环境品质要求的提升，房屋修缮市场的潜力将进一步释放。特别是老旧小区的改造和翻新，将成为市场增长的重要引擎。物业公司应关注这一市场变化，通过提供个性化、高品质的修缮服务，满足消费者对房屋品质和生活环境的要求。最后，房地产价值重心向产业链后端移动，物业服务市场地位显著提升。物业公司可通过提供高质量的物业服务，增强与房地产开发商的联动效应。国内头部企业在此领域已有布局，如万物云旗下“研选家”品牌，是万科物业自营的房屋改造焕新品牌，集成万科户型研究和精装供应链能力，为用户提供高品质的房屋改造服务。
此外，我国人口老龄化的压力逐步显现，物业企业积极拓展适老化服务，探索“社区+养老”模式。日本比我们更早步入人口老龄化阶段，Nihon Housing也不断根据市场环境变化提供适老化服务。国内的物业公司探索养老业务已有十余年，“物业+养老”的概念最早是在2011年3月全国人大会议中提出，后来许多头部企业布局养老服务赛道。万科物业的养老服务品牌“智汇坊养老中心”，提供上门居家照护服务、适老产品等；绿城服务2014年在乌镇的雅园开展“学院式养老”，目前该养老项目已经成为物业介入养老的标杆项目。但物业公司涉足养老业务多年来仍未建立成熟的业务模式，也未取得突破性发展，背后的原因不乏专业能力不足、场地紧缺、人才缺失等。在相关政策的支持下，物业公司可以整合相关资源，探索合适的运营模式，借助数字技术实现业务创新优化。
3 深挖存量市场
伴随房地产市场的深度调整，新增投资、开发项目规模逐年减少，物业管理行业的竞争重点逐步变为对存量市场空间的挖掘。2023年，房地产开发企业新开工面积和商品房销售面积分别为9.54亿、11.17亿平方米，同比下降20.59%和13.90%，并创近五年来新低，处于快速下行通道，预期未来增量空间会进一步压缩。
日本房地产比我国更早转入存量市场，Nihon Housing及时调整发展战略，加大对存量项目的拓展力度，使其管理项目中存量项目的占比由2001年的50%左右，提升至2023年的90%左右。相对比来看，我国大多数有关联地产方的物业企业，管理项目中自关联方的比重仍较重。2023年，物业服务上市公司管理面积中来自第三方的占比均值约为53.21%，较上年下降0.68个百分点，相比上年变化不大。因此，在存量市场中，物业企业存在较大的项目拓展及整合空间。
4 拓展海外业务
借鉴Nihon Housing的发展经验，我国物业公司也可以考虑“出海”寻求业务突破。近日，大庆宝石花物业独立成功中标拉丁美洲五个国家境外物业服务项目，服务内容包括房屋建筑共用部位日常养护维修和管理、给排水设备运行维护、供电系统运行管理、供暖通风系统管理、监控服务、卫生保洁、绿化、驾驶服务、招待服务等，项目实施拓运一体化管理模式。
物业企业选择出海可以获得以下几个方面的回报：（1）扩大市场规模，寻求新的增长点。国内市场由增量市场转入存量市场，竞争加剧。出海则为物企打开了一个全新的市场。（2）获取更高的利润。国内市场增量空间减少、用工成本日益抬升等，物企的利润空间进一步压缩。部分海外市场在市场需求、竞争环境等方面存在差异，物企有可能找到更好的机会，获取更高利润。（3）品牌国际化与提升。出海有助于物企提升在国际上的影响力和知名度，通过参与国际竞争，物企可以展示自身的实力和服务水平，树立国际形象，进而吸引更多的国际客户和合作伙伴。
早在2014年就有彩生活出海的先例，整体看，物企出海仍处于探索期。近几年，物业企业出海的规模与速度有所提升，不同企业选择出海也有不同的方式。（1）选择设立子公司。如特发服务2022年在安哥拉首都罗安达设立子公司；（2）参股当地企业。如彩生活、绿城服务通过收购当地企业股权实现出海。出海对物业企业而言意味着更多的发展机会，建议有实力的物业公司在积极拓展国内市场的同时，寻找国外市场机会，平衡企业运营风险。
5 关注并购机会，整合优质资源
对独立第三方物企而言，除了市场拓展，合资合作与并购是重要的拓展方式。在Nihon Housing的发展历程中，并购整合国内及国外优秀企业对发展业务、扩大规模、降低运营风险等起到了非常重要的作用。近两年，我国物业管理行业并购市场持续遇冷，但是，并购重组仍是物业企业进行资源整合、规模扩张和产业升级的重要方式。同时，二级市场对估值的压制，使得一些被低估的优质标的将成为重点被并购的目标。建议有资金实力的物业公司持续关注优质标的，建立筛选并购标的的标准，把握时机，巩固市场地位。
